江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

【不動産会社の選び方シリーズ】

・資産価値を重視してくれるか？

・資金計画を重視してくれるか？

・将来のランニングコストを教えてくれるか？

・借入金額の決め方は？

・レインズを見せてくれるか？【物件情報開示】編

・買ってはいけない物件を教えてくれるか？

・減税・助成金・補助金等の制度をアナウンスしてくれるか？

【その①】印紙税・登録免許税・不動産取得税

【その②】消費税・住宅ローン減税

【その③】かし保険

【その④】長期優良住宅化リフォーム推進事業

不動産営業マンの選び方という記事も書いています！

本日のテーマは、減税・助成金・補助金等の制度をアナウンスしてくれるか？

【その②】消費税・住宅ローン減税です。

参考にして下さい。

不動産の物件情報は、ほとんどが共有されています。

その為、物件と不動産会社は、切り離して選択して良いのです。

不動産会社を選択する基準として、「減税・助成金・補助金」のアナウンスをしてくれるかどうかは、大事な項目です。

減税制度を利用して、資産価値の急激な下落が済んだ中古住宅を選択すれば、将来の資産価値が下がりにくい不動産となります。資産価値についてはこちら

こちらは、減税制度というわけではありませんが、そもそも消費税が課税されない物件をご存知でしょうか？ 

土地建物ともに消費税は課税されません。（個人が事業用でない資産を売った場合に限ります）

※宅建業者の仲介で中古住宅を購入した場合、宅建業者に仲介手数料を支払うことになります。

この場合に支払う仲介手数料には消費税が課税されます。

新築でも中古でも売主が事業として不動産を販売する場合には、建物については、消費税は課税されます。

土地については、個人間売買と同様に非課税です。

住宅ローン減税は住宅を購入する上でとても大きな減税制度です。

築後年数要件についても必ずおさえておきましょう。

自己の居住の用に供するため住宅の新築、取得、増改築等を行った場合、住宅ローン等の年末残高の1％が10年間にわたり、所得税額から控除されます。適用出来るのは、合計所得金額が3,000万円以下の人です。ただし、居住した年及びその前後2年間(通算5年間)に、居住用の財産の3,000万円の特別控除等の特例を受けていないことが前提です。

住宅ローン減税効果は、個人間売買は200万円、業者販売は400万円が限度額です。

※消費税対象物件に適合しますが、土地は非課税ですので建物にかかる部分のみです。

・返済期聞が10年以上のもの

・住宅の建物を取得等するために借りた住宅ローンまたは住宅の建物・敷地・リフォームにかかる借入金で一体として借り入れたもの

・銀行、信用金庫、震業協同組合、住宅金融支援機構、地方公共団体、給与所得者の使用者(社内融資)等の所定の者からの借入金

・勤務先からの融資では、金利が市場金利を勘案して定められたもの(1%)以上であるもの

・親族や役員をしている会社などからの借入金は対象外

住宅ローン減税の最大控除額(年末のローン残高の1%)まで所得税額が控除されない方については、「当該年分の所得税の課税総所得金額等の5%(上限9.75万円※)を上限として、個人住民税から控除されます。

※住宅の対価の額等に係る消費税率が8%・10%ある場合には、「当該年分の所得税の課税総所得金額等の7%(上限13.65万円)」が 上限となります。

政府は、消費税が8％から10％に引き上げられる令和元年10月1日以降の住宅取得への支援策を用意しています。

１．住宅ローン減税

　控除期間が3年延長（建物購入価格の最大で消費税2％分減税）

２．すまい給付金

　給付額が最大50万円に(収入に応じて10万～40万円の増額)・対象者も拡充

３．次世代住宅ポイント制度

　新築最大35万円相当、リフォーム最大30万円相当を付与する次世代住宅ポイント制度創設

４．住宅取得等のための資金に係る贈与税非課税措置

　贈与税非課税枠は最大3,000万円に拡大（現行最大1,200万円）

それぞれについてもっと詳しく知りたい方はこちらへ

住宅ローン減税の「築後年数要件」を超えた住宅でも、要件を満たせば、住宅ローン減税が受けられます。

消費者に、この「築後年数要件」が意外と知られていないんです。

先日、弊社が加盟している不動産エージェントシステム「リニュアル仲介」本部からプレスリリースがありました。

プレスリリースによると、築後年数要件を知らない人が「4割」という結果でした。

この「4割」の方たちは、限度額でみてみると、200万円・400万円を損してしまった可能性があるのです。

この「築後年数要件」は、不動産会社の担当者によっては、理解していない人もいるのが現実です。

知っていたとしても、タイミングや要件を段取りする事が手間の為、しっかりとアナウンスしてくれないケースもあるようです。

新築物件は、適用要件がわかりやすいのと、不動産会社が儲かる為、新築をお勧めしてしまうのが不動産業界の現実なのです。

不動産会社が新築を進める理由はこちらから

住宅ローン減税の「築後年数要件」を超えた住宅でも、下記の要件のいずれかを満たせば、住宅ローン減税が受けられます。

「築後年数要件」を超える住宅で「新耐震基準」を満たすものは、住宅ローン減税の対象となります。

新耐震基準を満たしている事を証明する書類に「耐震基準適合証明書」があります。

「耐震基準適合証明書」の取得について、マンションについては、管理会社や管理組合にお問い合わせください。但し、耐震改修工事済みのマンションはほとんどないため、マンションでの「耐震基準適合証明書」取得については、困難であると思われます。

木造一戸建ての場合は、自ら耐震改修工事を行えば取得する事ができます。耐震性が担保されていない中古住宅をお求めの際は、耐震改修工事を施し、住宅ローン減税の対象とされることをお勧めいたします。

「築後年数要件」を超える住宅で、既存住宅売買かし保険が付保されていれば、住宅ローン減税の対象となります。既存住宅売買かし保険の付保については、引渡しまでに完了させておく必要があり、売主に所有権がある聞に、かし保険調査・かし保険是正工事などを実施しなければなりません。

平成25年度までは「耐震基準適合証明書の発行」も「かし保除の付保」も「引渡しまでに」完了させる必要がありましたが、平成26年度以降は、「引き渡し後に自ら耐震改修を行い耐震基準適合証明書を発行」した場合でも、住宅ローン減税の対象となります。耐震性が担保されていない中古住宅 をお求めの際は、耐震改修工事を施し、住宅ローン減税の対象とされることをお勧めいたします。

※入居の確認は住民票の移動などで確認する為、家屋の引き渡し時点では旧住所で登記する必要があります。

耐震基準適合証明書で、買主が受けられるメリットは、次のように住宅ローン減税以外の税制でも受けられます。

税制の軽減措置を受けるための「築年数要件」が緩和される為、築20年以上の木造住宅や築25年以上のマンションでも、下記の軽減措置が受けられます。

①住宅ローン減税

②登録免許税が減額

③不動産取得税が減額

※引き渡し後、耐震基準適合証明書が発行された場合、②は対象外で、③は土地が対象外となります。

☆制度は、変更の可能性がありますので、必ず所管の税務署に確認して下さい。

・消費税には、非課税の物件がある。

個人が売主の土地建物(事業用を除く)は、消費税が課税されない。

不動産業者が売主の場合、土地については非課税である。

・住宅ローン減税については、築後年数要件があることをおさえておく。

不動産会社によっては、しっかりとアナウンスしてくれない事もあるので、注意が必要である。

【不動産会社の選び方シリーズ】

・資産価値を重視してくれるか？

・資金計画を重視してくれるか？

・将来のランニングコストを教えてくれるか？

・借入金額の決め方は？

・レインズを見せてくれるか？【物件情報開示】編

・買ってはいけない物件を教えてくれるか？

・減税・助成金・補助金等の制度をアナウンスしてくれるか？

【その①】印紙税・登録免許税・不動産取得税

【その②】消費税・住宅ローン減税

【その③】かし保険

【その④】長期優良住宅化リフォーム推進事業

不動産営業マンの選び方という記事も書いています！