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不動産会社の選び方【物件情報開示】編

売却情報はレインズで共有されている

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

【不動産会社の選び方シリーズ】

・資産価値を重視してくれるか?

・資金計画を重視してくれるか?

・将来のランニングコストを教えてくれるか?

・借入金額の決め方は?

・レインズを見せてくれるか?【物件情報開示】編

・買ってはいけない物件を教えてくれるか?

・減税・助成金・補助金等の制度をアナウンスしてくれるか?

【その①】印紙税・登録免許税・不動産取得税

【その②】消費税・住宅ローン減税

【その③】かし保険

【その④】長期優良住宅化リフォーム推進事業

    

不動産営業マンの選び方という記事も書いています!

 

本日のテーマは、不動産会社の選び方【物件情報開示】編です。

あなたが訪れたその不動産会社は、あなたに全ての物件情報を開示しているのでしょうか?

不動産会社の売りたい物件とは?

物件情報は、不動産データベース「レインズ」で、ほぼ共有されているとお伝えしました。

その時の記事はこちら

 

ということは、不動産会社は、物件と切り離して選択して良いと言う事です。

 

不動産会社は、売る事が仕事です。

それも、出来れば出来るだけ少ない労力で儲けたいというのが本音です。

儲かる取引とは?

不動産仲介会社の収益源は、仲介手数料です。

不動産を仲介することによって、売主や買主から仲介手数料を受領します。

仲介手数料ってどう計算するの?

仲介手数料の規定は下記の通りです。

 

1. 売買価格(税込)が200万円以下 5%

2. 売買価格(税込)が200万円を超える部分〜400万円まで 4%(+2万円)

3. 売買価格(税込)が400万円を超える部分〜 3%(+6万円)

 

【計算式】

・200万円以下の物件…売買価格の5%

・200万円超~400万円の物件…売買価格の4%+2万円

・400万円超の物件…売買価格の3%+6万円

※消費税別途加算

 

例)売買価格3,000万円の場合

3,000万円×3%+6万円=96万円

96万円×1.08(消費税8%加算)=1,036,800円…仲介手数料

両手取引なら手数料は2倍

不動産仲介業者の手数料は2倍になる両手取引

上記の図のように、売主と買主の両方の窓口となれれば、仲介手数料が両方から受領出来ます。

これを「両手仲介」と不動産業界では言います。

 

売買価格が、3,000万円なら約100万円が片方から受領でき、両手仲介なら、両方からなので約200万円の売上となります。

 

同じ物件を仲介しても、両手仲介なら売上が2倍ですから、なるべく両手仲介にしたいと考えるのは仕方がないことかもしれません。

両手仲介になる取引とは?

両手仲介になる取引とは、仲介会社が一社である事が必要です。

 

不動産の売却を依頼されて、売主の窓口となり、さらに自社で買主を見つける事が出来れば、両手仲介となります。

売主が一般の方であろうと、不動産会社であろうと同じです。

不動産仲介会社は両手仲介が可能な物件を優先する

不動産の物件情報は、ほとんどレインズで共有されています。

 

不動産購入を検討されている方から、物件情報の紹介を依頼された場合、レインズから物件情報を収集します。

レインズに検索条件を入力すると、極端に条件が厳しくない限り、膨大な物件情報が表示されます。

その中から、まず、両手仲介可能物件をピックアップして、その物件に決めてもらえるように、引き立て役の物件をいくつか探して、お客様に提供するわけです。

 

さらには、自社で売却を依頼されている物件があれば、条件が合わなくても、お客様にアピールします。

 

とにかく、両手仲介が第一義なのです。

 

どうしてそんなことがわかるのか?

私も、以前はそうでしたから💦

レインズを見せてください

レインズで自分で検索してみて良いですか?

担当者にこう聞いてみて下さい。

 

どういう反応をみせるか?

 

もし断れたら、論外です。

そうそうに帰りましょう。

 

実は、レインズには元付会社の情報を非公開に出来る機能があります。

 

そこで、ズバリ、元付会社はどこですか?

と担当者に聞いてみて下さい。

 

担当者は、あなたを警戒します。

この人では、両手仲介が出来にくいな💦

 

その後、対応が悪くなるようでしたら、おさらばです。

 

不動産会社は、コンビニより多くありますので、遠慮する必要はありません。

他のお客様本位の会社へお願いしましょう。

業者売主物件にご用心

不動産仲介会社にとって、儲かる取引である「両手仲介」。

不動産会社が売主の業者売主物件も「両手仲介」が可能です。

 

この業者売主物件とは、新築戸建、リノベーション済み中古マンション・中古戸建等がそうです。

売主の不動産会社は、これらの物件を売る事で利益を得ています。

その為、客付けしてもらうために、仲介会社に手数料を支払ったり、広告費をかけたりしているわけです。

当然、仕入れの費用、建築費、リフォーム費用、その他の諸費用もかかっています。

 

特に、新築物件は、購入後、資産価値の毀損率が激しい為、注意が必要です。

資産価値の記事はこちらから

不動産会社の選び方【物件情報開示】編まとめ

・不動産仲介会社は、労力が少なく儲かる取引である「両手仲介」が第一義である。

・不動産仲介会社の担当者にレインズの開示をお願いしてみて、対応が悪い場合は、別の会社に変更すべきである。

・新築物件は、資産価値の毀損率が激しい為、注意が必要である。

 

しつこくて申し訳ありませんが、物件と不動産仲介会社は切り離して考えましょう。

まずは、信頼できる不動産会社の選定をする事が、不動産取引の大事な第一歩です。

 

あなたは、知らず知らずのうちに、不動産会社だけが儲かる両手仲介への道に入っていませんか?

 

【不動産会社の選び方シリーズ】

・資産価値を重視してくれるか?

・資金計画を重視してくれるか?

・将来のランニングコストを教えてくれるか?

・借入金額の決め方は?

・レインズを見せてくれるか?【物件情報開示】編

・買ってはいけない物件を教えてくれるか?

・減税・助成金・補助金等の制度をアナウンスしてくれるか?

【その①】印紙税・登録免許税・不動産取得税

【その②】消費税・住宅ローン減税

【その③】かし保険

【その④】長期優良住宅化リフォーム推進事業

    

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