江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、消費者の皆様に意外と知られていない不動産業界の仕組みについて解説していきましょう。

不動産会社って、実は選べるんです！

参考にして下さい。

不動産会社は、選択出来るという事をご存知ですか？

まず、前提条件として、不動産の物件情報の仕組みを解説していきましょう。

皆様は、不動産の物件情報をどこから収集しますか？

今は、ほとんどの方が、ネットが主流ですよね。

SUUMO、HOME'S、at-home等のポータルサイトや、各不動産会社の自社ホームページに物件情報は溢れています。

ポータルサイトで物件情報を閲覧すると、後日、それに近い物件が出てくると、自動でメールが送られて来たりしませんか？すごい時代になったもんですね💦

各不動産会社の自社ホームページで良く見かけるのが、会員登録をすると、閲覧物件が増えるという手法です。

例えば、最初の画面では、10件くらいの物件情報が掲載されています。

会員登録をすると、その何倍もの物件情報が見られるという仕組みです。

「会員様限定の未公開物件」等のうたい文句が、会員登録を誘います。

各不動産会社は、会員登録をしてもらって、顧客を集めて、営業をかけるわけです。

これは、ポータルサイトも自社ホームページも同じですね。

さて、ここでいう「未公開物件」って、本当にその不動産会社だけの情報なのでしょうか？

不動産会社は、売主から物件の売却依頼を受けると、不動産会社だけが閲覧する事が出来る不動産データベース「レインズ」に物件情報を登録しなければならないという義務があります。

ここで、不動産会社と売主との媒介契約について簡単にご説明しておきましょう。

不動産の売却を依頼すると、売主は不動産会社と不動産媒介契約を結びます。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の三種類があります。

この中の一般媒介契約を除く契約には、レインズへの登録義務があります。

一般媒介契約の場合は、レインズへの登録義務はないのですが、売主は、複数の不動産会社へ売却を依頼する事が出来る為、依頼された各不動産会社は、必ず自社で契約出来るかどうか不確定の為、あまり広告費をかけたがらず、とりあえずレインズには登録しておくというのが一般的です。

ほぼ共有されているという言い方をしているのは、レインズへの登録義務は、媒介契約締結日の翌日から、専属専任媒介契約は5営業日以内、専任媒介契約が7営業日以内という規定となっているので、この期間の間は、レインズに登録されていない可能性があります。

不動産会社が売主の物件は、そもそもレインズへの登録義務はありません。

しかし、レインズに登録すると、他社も買主を紹介してくれる為、早く売却をしたい場合は、掲載されています。

レインズへの登録前の物件は、まさに未公開物件です。

それでは、この未公開物件はお買い得なのでしょうか？

レインズへの登録前の物件は、売り出しを始めたばかりの物件ですので、価格が相場より高い可能性があります。売主は、少しでも高く売却したいわけですから、売り出し当初は、価格を高めに設定するわけです。

会員登録限定物件は、レインズに掲載されているものがほとんどです。

さらに、会員登録限定物件は、はっきり言って、情報が古い場合が多いです。

各不動産会社は、集客の為にホームページで会員登録限定物件といって、物件情報を掲載しますが、これってレインズから物件情報を転載しているのです。

この物件情報の更新作業は毎日は行われません。

専門のスタッフがいる場合は、比較的、早く更新していますが、ほとんどの会社が、一週間に一回か二週間に一回です。

物件情報は、ほぼ共有されている。

その為、どこの不動産会社にいっても、物件情報はほとんど同じです。

ということは、不動産会社は、選んで良いという事なのです。

ポータルサイトの掲載物件だって、不動産会社のホームページの掲載物件だって、必ず、その掲載をしている会社から買う必要はないのです。

大事な事は、その不動産会社、その担当者が、あなたの利益を最優先にしてくれるかどうかです。

その判断はどうすれば良いのか？

明日から数回に分けて、不動産会社の選び方について解説していきましょう。