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不動産会社の選び方【資産価値】編

どんな不動産会社なら安心か?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

本日のテーマは、不動産会社の選び方です。

参考にして下さい。

資産価値を重視してくれるか?

昨日の記事では、物件情報は、どこの不動産会社でも、ほぼ変わらないという事を解説しました。

☆2019/05/27 不動産会社は選べるのをご存知ですか?

 

それでは、どんな不動産会社、どんな担当者なら安心なのでしょうか?

不動産会社を選定する基準

不動産会社を選定する基準を箇条書きにしてみました。

 

・資産価値を重視してくれるか?

・資金計画を重視してくれるか?

・将来のランニングコストを教えてくれるか?

・借入金額の決め方は?

・レインズを見せてくれるか?

・買ってはいけない物件を教えてくれるか?

・減税・助成金・補助金等の制度をアナウンスしてくれるか?

【その①】印紙税・登録免許税・不動産取得税

【その②】消費税・住宅ローン減税

【その③】かし保険

【その④】長期優良住宅化リフォーム推進事業  

 

本日は「資産価値を重視してくれるか?」について解説していきましょう。

・資産価値を重視してくれるか?

資産価値を重視した不動産を選ばないと、将来、身動きが取れない可能性が高まります。

 

不動産の将来の資産価値を決める要因の90%は「立地」です。

広域立地:都心か郊外【60%】

狭域立地:駅から近いかどうか【30%】

物件スペック:床面積、階数、環境の良し悪し【5%】

個別要因:物件の仕様、設備【5%】

 

例えば、駅から遠くの郊外で新築戸建を購入したとしましょう。

買った当初は、ピカピカで綺麗な建物も20年も経過すれば、内外装ともに、くたびれていきます。

勿論、しっかりとメンテンナンスやリフォームをすれば、維持される部分もありますが、設備は、日々、新しいものが出てきますので、古い設備に価値はほとんどありません。

 

日本では、築20年程で、戸建ての価値はなくなるとされています。

子供たちの独立や高齢化によるライフスタイルの変化に伴い、住み替えを検討する時、この物件は、ほぼ土地の値段のみで評価されるわけです。

 

20年後に、住宅ローンが完済出来ていれば、土地の値段のみで売却しても、住み替えの為の自己資金は残るでしょうが、住宅ローンが完済出来ていない場合、最悪、お金を持ち出ししなければならないかもしれません。

 

持ち出しできるお金があれば、まだましです。

残債を支払えない場合は、住み替えをする事が出来ず、身動きがとれないのですから…

不動産仲介会社は新築物件を売るのが大好き

不動産仲介会社は、新築物件を売る事が大好きです。

理由は、儲かるし売るのが楽だから。

 

不動産仲介会社が、新築物件を仲介した場合、売主である不動産会社と買主である消費者の両方から仲介手数料を受領出来ます。これを両方から手数料が貰えるので「両手仲介」と言います。

 

そして、売るのが楽な理由は、新築の場合、建物のメンテナンス状況の説明はいらないし、仮に不具合があった場合は、売主が保証してくれるので、説明する事が、中古物件より少なくて済みます。

新築物件は資産価値が減りやすいのをご存知ですか?

日本における不動産の資産価値の推移

新築物件は、一戸建てもマンションも買った瞬間に、資産価値が10~20%毀損します。

上記の図は、平均値ですが、ほとんどの新築物件は、15~20%程、毀損するのです。

 

逆にこの特性を活かして、ある程度、資産価値が下がり落ち着いた中古物件を購入すれば、資産価値が目減りしにくいという考え方も出来ます。

一戸建てであれば、築15年から20年くらい、マンションであれば、築10年から15年くらいです。

資産価値の目減りしにくい不動産の買い方

築年数による価格の変化

それでは、事例として二人のストーリーをご紹介しましょう。

 

まずは、Aさんです。

Aさんは、新築マンションを4,000万円で購入しました。

15年後に2,100万円で売却したので、4,000万円-2,100万円=1,900万円で15年間住んだことになり、1,900万円÷180ヵ月(12ヵ月×15年)≒105,555円で、月々のコストは約106,000円でした。

そして、金利2%・30年住宅ローンを組んでいたため、残債が約2,300万円ほどあり、売却時に200万円の持ち出しとなりました。さらに仲介手数料や登記費用等の売却時の諸費用も持ち出しです。

 

一方、Bさんですが

Aさんのマンションを2,100万円で購入し、500万円のリフォームを行いました。

その後、15年後に2,000万円で売却したので、2,100万円+500万円-2,000万円=600万円で15年間住んだことになり、600万円÷180ヵ月≒33,333円で、月々のコストは約33,000円でした。

住宅ローンの条件はAさんと同じで、金利2%・30年ローンでした。

売却時の残債は、約1,500万円でしたので、売却金額2,000万円-1,500万円=500万円が手元に残りました。

売却時の諸費用も、この中から支払う事が出来て、残りのお金は、住み替え先の頭金に出来ました。

 

あなたは、AさんとBさん、どちらのストーリーを選びますか?

 

【不動産会社の選び方シリーズ】

・資産価値を重視してくれるか?

・資金計画を重視してくれるか?

・将来のランニングコストを教えてくれるか?

・借入金額の決め方は?

・レインズを見せてくれるか?【物件情報開示】編

・買ってはいけない物件を教えてくれるか?

・減税・助成金・補助金等の制度をアナウンスしてくれるか?

【その①】印紙税・登録免許税・不動産取得税

【その②】消費税・住宅ローン減税

【その③】かし保険

【その④】長期優良住宅化リフォーム推進事業  

 

不動産営業マンの選び方という記事も書いています!

 

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