江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

「令和の不動産購入シリーズ」第三弾です。

【過去の令和の不動産購入シリーズ】

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本日は、人口減少が加速していく令和時代において、住宅購入の重要な判断基準となってくる「資産価値」について解説していきましょう。

参考にして下さい。

不動産・住宅を検討する上で、意外と盲点なのが、資産価値についてです。

新築物件と中古物件を比較した時に、新築物件の方が新しいから、中古物件よりも「将来の資産価値」が、維持されると考えていませんか？

資産価値とは、そもそも何の事なのか？

資産価値とは、「物件の価値」のこと。

「物件の価値」とは、その時の「土地と建物の価値の合計」です。

「そんなの当たり前じゃあないか！」とおっしゃらないで下さい。

これが、意外と意識されていないのです。

不動産を購入した時は、当然、購入価格を意識しています。

それはそうです。購入価格に対して、頭金として自己資金を入れて、足りない分は、銀行から借り入れして、売主に支払います。購入価格がわからず、不動産を購入する事はあり得ません。

購入時点での資産価値については、皆様、把握しているわけですが、その資産価値、例えば、仮定の話ですが、万が一、購入後、すぐに転売した場合の資産価値を考えた事はありますでしょうか？

えっ？

そんな購入したばっかりなのに転売なんてしないから、そんなことは考えないよ！

はい、仰る通りです。

でも、そのあり得ないことの延長線上にあるのが、ご自身の不動産の「将来の資産価値」なのです。

上記の表の通り、新築で購入したあとの住宅の市場価値は、2年経過すると、1割が毀損されることがわかっています。極論を言えば、買った瞬間、1割が毀損すると言っても良いでしょう。

このデータは平均値ですから、だいたいの不動産の市場価値は、買った瞬間に、2割が毀損してしまいます。

それでは、この現実を受け止めて、資産価値を意識した不動産購入についてご提案致します。

これは、「AさんとBさん、二人の物語」です。

Aさんは、新築マンションを4,000万円で購入しました。

15年間住んで、2,100万円で売却。1,900万円で15年間住んだことになりますから、月々のコストは10.5万円でした。それと、ひとつ問題が金利 2.5%、30年間ローンを組んでいましたので、売却時に2,490万円の残債がありましたので、400万円程度の残債が残ってしまいました。

一方、Bさんはというと、Aさんのマンションを2,100万円で購入して、500万円のリフォームを実施して、15年間住んだあと、2,000万円で売却しました。初期費用(2,100万円+500万円)－売却価格2,000万円＝600万円で15年間住んだことになりますから、月々のコストは3.3万円でした。Aさんと同じ条件でローンを組んでいましたが、売却時の残高は1,620万円でしたので、手元に380万円が残り、ラクラク住み替え出来ました。

新築物件は、購入金額の10％～20％を購入時に瞬間的に毀損してしまうとご説明しました。

わかりやすく言いますと、マンションは築15年、戸建ては築20年にかけて、物凄い勢いで資産価値を減らしてしまうのです。これは、実に贅沢な買い方です。住宅の資産価値はある程度の年数で底を打ち、その後は、緩やかに推移していく事もわかっています。しかし、残念ながら、現在の住宅業界は、「消費する買い方」である新築物件に、消費者を誘導しているのが事実です。

また、この「消費する家」である新築物件は、不動産営業マンにとって、とても魅力的な「儲かる物件」でもあります。こちらのご説明は、次回にさせて頂きますね。

令和の不動産購入は、不動産の資産価値を意識した「貯金になる家」を選択しましょう。

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