江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、築20年を超えている中古戸建で住宅ローン減税を利用したい場合の注意点を解説していきます。

参考にして下さい。

確定申告の時期がくると、住宅ローン減税についての問い合わせが増えてきます。

理由は、弊社、江戸川不動産情報館は、住宅ローン減税や耐震基準適合証明書についての情報配信をしているので、他社で取引をした消費者が、藁をも掴む思いで問い合わせてくるのです。

しかし、残念ながらその多くの場合は「手遅れ」という残念な結果になります。

何故なら、築20年を超えた「築後年数要件」に抵触する物件の場合、所有権移転までにやらなければならないことがあるからです。

住宅ローン減税の築後年数要件を緩和するには、「耐震基準適合証明書の取得」あるいは「既存住宅売買瑕疵保険」の加入が必要です。

基本的には、所有権移転までの手続きが求められるのですが、多くの場合、改修工事が必要と判断されるため、耐震改修工事を前提に所有権移転後の手続きが追加されました。

誤解してはいけないのが、所有権の移転に関係なく、「耐震基準適合証明書」さえあれば大丈夫というわけではないという事です。

所有権移転後に、「耐震基準適合証明書」を取得する場合の要件は、「所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施し、耐震基準適合証明書を取得する」となります。

ポイントは3つです。

「耐震基準適合証明書の仮申請」は、最終的に「耐震基準適合証明書」を発行してもらう建築士事務所に所属する建築士に対して行います。「仮申請」と「耐震基準適合証明書」の建築士が異なる場合、無効となる恐れがあるので、所有権移転までに耐震改修工事を含むすべての工程を決めておく必要があるということです。

「耐震改修工事の請負契約書」を手続きの際に提出しなければなりません。

ここでの注意点ですが、耐震改修工事のみを分離して発注することは、施工責任が曖昧になるため、避けた方が良いという点です。その為、中古住宅取得に当たって依頼するリフォーム会社は、耐震基準適合証明書が発行できる事業者でなければならない、ということになりますね。

「新住所登記」を行ってはいけないということです。居住開始は、住民票の移転日で判断されます。（手続き時に住民票の提出が求められます）

不動産業界の慣習では「新住所登記」といって、所有権移転登記の前に予め新住所へ住民票を移しておく慣習があるのですが、これは、将来、住所変更登記をする必要が無くなる為です。しかし。この「新住所登記」を行ってしまうと制度対象外となってしまいます。

このように、所有権移転後の手続きには、気を付けなければならない点が多く、制度に不慣れな不動産仲介会社が担当だと、最悪の場合、せっかく耐震改修工事を行い、耐震基準適合証明書を取得しても、住宅ローン減税が利用出来ない場合があるので注意しましょう。

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