江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「住宅ローンと転勤問題」についてです。

参考にして下さい。

念願のマイホームを購入したあとに、会社から突然の転勤の辞令が…。

どうしよう？？？

そもそも、住宅ローンとはどういったローンなのでしょうか？

住宅ローンとは、「本人・その家族」または「本人の家族のみ」が居住する為の住宅及びそれに付随する土地（一戸建て、マンション）を購入・新築・増築・改築・既存の住宅ローンからの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことです。

投資用(収益)物件取得の為に住宅ローンを利用することは違反です。

自ら、あるいは家族が居住すると噓をついて住宅ローンを利用すると、借入額全額を一括で返済するように求められることがありますのでご注意ください。

投資用ローンの金利に比べて、住宅ローンの金利は低いため、利回りが良くなります。

なかには住宅ローンを利用して投資用物件を取得させようとする悪徳業者もいます。

その口車にのってしまうと、金融機関に嘘がばれてしまった場合、苦労するのは消費者である買主なのです。

それでは、転勤の場合はどうなるのでしょうか？

結論から言いますと、転勤・結婚・介護等、やむを得ない事情がある場合には、賃貸物件として貸し出しすることが可能となる場合があります。

まずは、借入している金融機関に相談することです。

金融機関に相談しないでそのままにしておくと、いらぬ疑いを受ける事になるかもしれません。

これから不動産の購入を検討している方で、転勤の可能性がある方は、転勤の際の対応を事前に金融機関に確認しましょう。

転勤等のやむを得ない事情で、自宅として購入した住宅を賃貸物件として貸し出す場合の注意点を解説しておきましょう。

不動産を所有していると、ランニングコストがかかります。

まずマンションの場合は、管理費・修繕積立金を支払う必要があります。

一戸建ての場合は、修繕積立金はかかりませんが、メンテナンスを自身で行う必要がありますので、自分で修繕費を蓄えておく必要があります。

次に税金についてです。

不動産を所有していると、固定資産税・都市計画税を納めなければなりません。

新築住宅の場合は、当初3・5年は減税がありますが、その後、支払額は増額します。

火災保険のことも忘れてはいけません。

自身で居住していないわけですから、家財保険は掛ける必要はありませんが、建物部分には保険をつけておかないと罹災したときに保険金がおりないので修繕費を自分で支払う必要がでてきます。

火災保険だけでなく、第三者への賠償責任保険もつけておきましょう。

賃貸物件の場合は、建物管理賠償責任保険特約をつけておかないと、漏水等で高額な支払い請求がくることもありますので注意が必要です。

上記の管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料等のランニングコストは、自ら居住していなくても掛かってくる費用です。

家賃収入でこのランニングコスト部分もカバー出来れば一番良いですが、そうなると募集賃料が上がってしまい、そもそも借りてくれる賃借人が決まらない事もありえます。

少なからず、持ち出しを覚悟しておいた方が良さそうです。

普通の賃貸物件の契約は「普通借家契約」で行うことが一般的です。

「普通借家契約」は、借主の保護が手厚いため、貸主の都合で簡単に退去してもらうことが出来ません。

ですから、もし将来、自分で住む可能性がある場合は、「定期借家契約」で貸出することをお勧め致します。

「定期借家契約」とは、予め賃貸借期間が決められている契約の事です。

基本的には、契約期間満了で契約は終了するので、賃借人には出てもらいやすい契約となっています。

勿論、貸主と借主の相談で再契約することも可能です。

住宅ローン控除については、自らまたは家族が居住していることが条件となりますので、貸出期間中は受けられません。こちらについては改めて別の機会に深掘りさせて頂きます。

賃貸として貸し出すことが難しい。

転勤先の住宅費を考えると生活の維持が難しい。

賃借人が決まっても、その方がずっと住み続けてくれる保証はありません。

そういう場合は、売却することも視野に入れなくてはなりません。

生活が困窮する前に決断することが賢明と言えるでしょう。

なぜなら、万が一、住宅ローンの支払いが滞ってしまい、金融機関から競売の申し立てがあった場合には、相場よりかなり安い金額で売却する事になってしまうからです。

競売になった場合についてもっと詳しく知りたい方はこちら

売却となってしまった場合、買った金額で売却出来れば一番良いのですが、特に新築物件の場合は、勝った瞬間に資産価値が大きく毀損する為、注意が必要です。

資産価値が高い物件であれば、賃貸物件として貸し出す場合も高い賃料の設定が出来ます。

これから不動産購入を検討している方は、この資産価値についての知識を必ず持ちましょう。

弊社、江戸川不動産情報館では、資産価値を重視した不動産購入を推奨しています。

不動産の資産価値について消費者自ら詳しくなって頂き、損をしにくい物件購入が出来るようにサポートしています。

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セミナーの内容はこちらから

・住宅ローン利用中に転勤の辞令があったときには、借入している金融機関にかならず相談する。

・これから不動産購入を検討している場合は、事前に金融機関に転勤等の転居時の対応について確認する。

・賃貸物件として貸出する場合には、ランニングコストがかかるので、持ち出しを覚悟しておく。

・貸出するときは「定期借家契約」で行おう。

・住宅ローン控除は、自らあるいは家族が居住していない場合は受ける事が出来ない。

・売却という選択肢の早めに検討する。

競売となってしまうと相場より安く売却することになるからである。

・不動産購入を検討している方は、資産価値を重視しよう。