住宅ローン金利シリーズ③「滞納」編

住宅ローンの支払いを延滞したらどうなる?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

本日は、住宅ローン金利シリーズ「滞納」編です。

住宅ローンの支払いを滞納してしまった場合、どうなってしまうのかを解説していきます。

少しショッキングな内容ですが、大事な事ですので不動産購入を住宅ローンで検討されている方は、読んでおきましょう。

 

過去の住宅ローン金利シリーズは

☆2019/03/08 住宅ローン金利シリーズ②「選び方」編

☆2019/03/02 住宅ローン金利シリーズ①「推移」編

住宅ローンを滞納したらどうなる?

不動産を購入する人のほとんどが住宅ローンを組みます。金融機関から住宅ローンで購入資金を借り入れて、数十年かけて、金利と一緒に分割して返済していくわけです。

 

それでは、住宅ローンの返済を延滞してしまった場合どうなるのでしょうか?

住宅ローン滞納後の流れ

① 銀行引き落としが出来なかった数日後、金融機関から催促の電話連絡がくる。

 

② 一ヶ月後、金融機関から至急支払うようにと書面が届く。

 

③ 二ヶ月後、金融機関から支払いをしないと、代位弁済※になりますという「督促状」「催告書」が届く。

※代位弁済とは、保証会社が、金融機関へ一括で住宅ローンの返済を行うことです。代位弁済後、債務者は保証会社から一括返済を求められます。

 

④ 三ヶ月後、保証会社による代位弁済が金融機関に行われ、住宅ローンの返済はもう分割の支払いが出来なくなります。これを「期限の利益喪失」と言います。こうなると金融機関は競売の手続きに入ります。

 

⑤ 四ヶ月後、競売の準備が進んでいきます。自宅に裁判所の職員が来て、事情聴取・写真撮影が行われます。

 

⑥ 六ヶ月後、「競売期日通知」が届く。こうなると、もう競売から逃れる事は出来ません。

競売になるといくらで売却になるの?

競売になると、不動産は、だいたい相場の6~7割くらいの金額で落札されます。

競売物件は、落札者にとってリスクがあるから相場より安くなってしまいます。

 

【競売のリスク】

・引き渡しまで内見が出来ない。

・不法占有者がいて、立退きでトラブルの可能性がある。

・銀行のローン付が難しい。

競売後の残債はどうなるの?

競売が完了して、新しい所有者への引き渡しがおわっても、住宅ローンが無くなる訳ではありません。

その後、債務者であるあなたは、残債を支払う必要があります。

滞納したら速やかに相談する

住宅ローンを滞納してしまった場合、うっかり、引き落とし口座の残高が足りない程度なら、まだ大丈夫ですが、多くの場合、もう住宅ローンの返済に困窮してしまって、家計に余裕がないという事が多いでしょう。

 

例えば、収入が大幅に減ってしまったり、不慮の事故・病気で、家計が苦しくなっている場合です。

そういう場合には、まずは、借入した金融機関に速やかに相談して、返済のリスケジュール等をお願いする事です。場合によっては、返済期間を延長してもらえる事もあります。

任意売却という選択肢

金融機関に相談して、リスケジュール等も厳しい状況である事がわかったら、競売を避ける為に、任意売却という選択肢があります。

不動産の任意売却とは?

債権者や抵当権者である金融機関の合意を得て、不動産を売却し、残債があるまあで、抵当権解除をしてもらえるのが「任意売却」です。

任意売却は競売より高く売れる

任意売却では、購入検討者は、仲介会社さんからしっかりと説明を受けたり、内見をしたり、一般の物件と同じように物件を検討する事が出来ます。その為、競売のように相場の6~7割という極端に安い金額にはなりません。

それでも、相場の8~9割くらいでは売却出来ますので、引き渡し後の残債の返済も楽になります。

 

そして、競売の場合、裁判所の職員がきたりして、自由がきかないですし、追い出されるような形での退去となるのですが、任意売却の場合は、ある程度、自由もありますし、通常の不動産の引き渡しに近い形での引越しとなります。その方が、その後の生活にも、やる気がでますよね。

 

私も任意売却の物件を担当した事がありますが、金融機関から厳しい事は言われましたが、それでも、競売でほとんど「いいなり」の状況になるよりは、全然マシでした。

 

任意売却をしたご家族は、賃貸住宅にお引越しされて、物件引き渡し後、何度か、お邪魔しましたが、前向きに、再出発されていましたね。 

不動産購入は「目的」ではなく「手段」

江戸川不動産情報館では、不動産購入が「目的」であっては絶対に駄目ですと、不動産購入は「手段」でなければならないとお伝えしています。今回の記事では、「競売」「任意売却」について解説していきましたが、そうならない為に、必ず、「急かされず」に、しっかりと将来の人生設計・ライフスタイル・資金計画を行って「満を持して」不動産購入をしましょう。

 

ご不明な点等ございましたら

江戸川区の不動産バイヤーズエージェント江戸川不動産情報館へお気軽にご相談下さい。

 

江戸川不動産情報館

  Kin-Sho エステートエージェント 金野 秀樹(こんの ひでき)


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