江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、住宅ローン金利シリーズ②「選び方」編です。

住宅ローン金利シリーズ①「推移」編はこちらから

参考にして下さい。

住宅ローンの金利のタイプには、変動金利型・固定期間選択型・全期間固定型があります。それでは、それぞれのタイプの選択の仕方について解説していきましょう！

変動金利の金利は、半年ごとに変更になります。

しかし、変動金利には「5年ルール・125％ルール」というものがあり、金利が上昇した場合でも、5年間は返済額が変わりません。

見直し後の返済額の上限は、それまでの返済額の125％までという上限が設定されています。

5年の間に金利が変動した場合には、返済額の中の内訳（金利・元本）の割合が変わるという仕組みになっています。

5年後については、返済額に125％という上限がある為、最大25％までしか返済額は上昇しません。

仮に上限を超えた利息がある場合は「未払利息」となり、一般的には「未払利息」は最終返済時に一括で支払うことになります。

そして、未払い利息が発生した場合には、元金の返済が出来ません。
その為、利息を支払っているだけとなります。元金が減らないので、支払額も中々減りません。

ズバリ、変動金利型を選んでもいい人は、家計に余裕のある人です。

年収が高い人、子育てがおわっていて、子供への教育費等がかからない人。

近い将来に住宅ローンの完済の見通しが立っている人。

金利が上昇局面になって、支払いが増えても対応できる人が、変動金利型を選んでもいい人と言えるでしょう。

一般的には、年収の30％くらいまでが住宅ローンの返済額の目安となっています。

借入額が少なく、借入期間が短めである方は、金利が上昇してもそこまで返済額が増えません。

金利の動向を常にチェックして出来る方である事が重要です。金利の動向によっては、内入れ返済や借り換えを行わないと家計が苦しくなるためです。

とりあえず、変動金利で借り入れて、金利が上がってきたら、固定金利にすれば良いでしょ？とお考えの方、注意しなければならない事は、一般的には、変動金利が上昇局面の時、すでに固定金利は上がっている事がほとんどです。

安易に、最初の支払いが家賃並み・家賃より低いからといった理由で、変動金利で不動産を購入すると、あとが怖いですね。

例えば、3,000万円を35年で借入・金利0.5％だと当初の月々の返済額は、約78,000円です。

仮に、金利が0.5％上昇して金利1％の場合、返済額は、約85,000円です。勿論、元金の返済も進みますので、実際はもう少し返済額は少ないと思いますが、元利均等返済を選んでいた場合、借入当初は元金の支払い額が少ないので注意が必要です。

当初の一定期間の金利が固定されるのが固定金利選択型です。金利を固定する期間は3年・5年・10年などから選択します。固定期間が短い程、金利が低くなります。

子どもの教育費が数年後には無くなる方、固定期間終了までに大学を卒業予定、配偶者が産休・育休中から職場復帰する予定等、今後、家計支出の減少や収入の増加が見込める人は、家計に余裕がある方に向いていると言えます。車のローンなど他のローンの返済がおわる場合も同様です。変動金利と違って、固定期間中は、金利の上昇の影響がないので、変動金利より金利は高いですが、金利変動のリスクを心配しなくても良いのが、固定期間選択型です。

固定期間終了時の金利水準で、変動金利か再度固定金利を選択することになります。

何も手続きをしなければ、自動的に変動金利に移行します。固定期間終了後に、金利が上昇していれば返済額が増加しますが、注意しなければならないのは、変動金利型のような返済額の急激な増加を防ぐ「5年・125％ルール」は、固定期間選択型にはありません。その為、「未払い利息」は発生しませんが、固定期間終了後の返済額に備えておかなければなりません。

全期間固定型は、借入時点で、将来の返済計画が決定する為、将来の金利変動リスクを考える必要がありません。その為、家計管理がしやすいのが特徴です。

まだ、お子さんが小さく、あるいは、今後、お子さんが増えたり、親御さんとの同居を控えている等、家計の支出が増加する可能性がある方は、全期間固定型を選択すると良いでしょう。但し、変動金利や固定期間選択型と比べて、金利は高い場合が多いです。

家計に余裕がなく、貯蓄があまり出来ず、将来の金利上昇リスクに対応できない方も、全期間固定型であれば、将来の返済計画は管理しやすいです。

全期間固定型を選択した場合、将来、金利が下がった場合には、その恩恵を受ける事出来ません。

不動産・住宅購入を検討する上で、目先の返済が、現在の家賃とあまり変わらないし、不動産は、将来、資産になるからという理由だけで、判断するのは、大変危険です。金利以外にも、不動産・住宅を購入したあとの未来の家計がどうなるかをしっかりと把握するのが大事な事です。

不動産購入時には、様々な諸費用がかかります。登記費用、仲介手数料、印紙代、火災保険料、住宅ローン関係費用、インスペクション(建物状況調査)費用、リフォーム費用等々、これらは、住宅ローンに組み込む事が出来ますので、貯蓄していた自己資金と住宅ローンでまかなう事になります。

そもそも、不動産と諸費用の合計金額を、全て現金でまかなえる方以外は、住宅ローンが組めなければ、不動産を購入する事は出来ません。

住宅ローンを組む事が出来て、不動産を購入した後の、未来の諸費用であるランニングコストをしっかりと把握しましょう。

参考記事はこちらから

不動産購入後のランニングコストについて

次回は、住宅ローンが支払えなかった場合どうなるのか？について解説していきます。

住宅ローン金利シリーズ①「推移」編はこちら