江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは、「家を買う！みんなが比較検討した住宅は？」です。

参考にして下さい。

政府の2018年度の住宅市場動向調査に、住み替えする際の比較検討対象のデータが出ていました。

【政府統計の総合窓口「e-Stat」より参照】

https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00600630&tstat=000001017729&cycle=8&year=20181&month=0&stat_infid=000031819758&result_back=1

比較検討した住宅の主な種類は、注文住宅、分譲戸建住宅(建売住宅)、分譲マンション(新築マンション)、中古戸建住宅、中古マンションです。

総合的には見てみますと、どの住宅も、同じ種類の住宅と比較検討している事が多いようです。

これは、当然の事ですよね。

注文住宅だったら、土地を探しながら、ハウスメーカー・工務店・地場の建築不動産会社を比較検討する。

分譲戸建住宅(建売住宅)であれば、検討エリアの物件を比較検討する。

このように、同じ住宅の種類で比較検討するのは自然な流れです。

それでは、個別にもう少し掘り下げてみましょう。

新築住宅を購入した世帯の特徴は、戸建住宅の場合、注文住宅・分譲戸建住宅(建売住宅)との比較が圧倒的、マンションであれば、分譲マンション(新築マンション)との比較が多めで、中古マンションについても、ある程度は比較しています。

この結果からわかる事は、やはり日本の新築信仰が根強い事です。

統計データによると、中古ではなく、新築を選んだ理由の多くは、「新築の方が気持ち良いから」という結果でした。

新築住宅である注文住宅・分譲戸建住宅(建売住宅)・分譲マンションの「中古住宅を選ばなかった理由」の上位は下記の項目で共通しています。

「新築の方が気持ち良いから」

「リフォーム費用が高くなりそう」

「隠れた不具合が心配だった」

「耐震性や断熱性など品質が低そう」

まとめると、新築住宅を選ぶ理由は、不具合・耐震性・断熱性等の品質の心配がないし、リフォームしなくても新品で気持ちが良いという事です。

ここまで、家を買う時の住宅の比較検討の統計を整理していて、気になる事があります。

それは、「住宅の将来の資産価値」が比較検討の項目に入っていない事です。

リセールバリューという言葉をご存知でしょうか？

リセールバリューとは、将来、売却出来る資産価値という意味です。

資産価値がつかない住宅は、「ライフスタイルの変化」に対応出来ない可能性が高いです。

リセールバリューの決定要因は、下記の通りです。

広域立地：都心vs. 郊外人気住宅地か否か【60％】

狭域立地：駅前～駅近物件vs. 駅から離れている【30％】

物件スペック：専有面積や階数、環境の良し悪し等【5％】

個別要因：物件の仕様・設備、特筆すべき条件【5％】

実に、【90％】の決定要因が「立地」なのです。

新築だからではなく、中古だからではなく、立地によってリセールバリューが決まります。

勿論、建物は新しい方が、資産価値がつきます。

しかし、新築住宅も、購入されれば中古住宅です。

新築住宅は、購入した瞬間に10～20％の資産価値が毀損するというデータが出ています。

その後、住宅の資産価値の毀損率は、マンションであれば築10～15年くらい、戸建てであれば築15年から20年くらいで落ち着きます。

なぜ、新築住宅は購入当初の毀損率が高いのか？

それは、新築住宅には、不動産事業者の利益、販売管理費、そして消費税が乗っかっているからです。

新築住宅の売主である不動産事業者は、新築住宅を販売する事によって利益を得る事が目的です。

一方、中古住宅を売却する個人の方は、利益を確保するのが最優先ではありませんし、販管費は不動産仲介会社が持ちます。個人の場合、消費税もかかりません。

※不動産投資家・事業用の場合は除きます。

資産価値についてもっと詳しく知りたい方はこちら

【インスペクション(建物状況調査)】

中古住宅の場合、後からの不具合・耐震性に不安がある。

こちらについては、インスペクション(建物状況調査)、そして耐震診断を行う事で解決する事が出来ます。

国や地域からの助成金等を活用すれば、費用も抑える事が出来ます。

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さらに、インスペクション、耐震診断後に、耐震改修を施し、耐震基準適合証明書を取得すれば、下記のようなメリットがあります。

(1) 住宅ローン減税が適用出来る。

(2) 登録免許税が減額される。（登記費用）

(3) 不動産所得税が減額される。

※引き渡し後、耐震基準適合証明書が発行された場合は、(2)は対象外、(3)は土地が対象外です。

リフォーム費用もインスペクション・耐震診断と同時進行で見積をしておけば安心です。

インスペクション(建物状況調査)についてもっと詳しく知りたい方はこちら

【かし保険(既存住宅売買かし保険)】

インスペクション・耐震診断・耐震改修工事を行い、既存住宅売買かし保険に加入すれば、売買後に隠れた瑕疵が発見された場合に「検査機関」が保証責任について、5年間・最大1,000万円の保険金を支払ってくれます。かし保険についてもっと詳しく知りたい方はこちら

・新築住宅取得世帯の多くは、同じ住宅の種類を検討している。

・資産価値という観点も検討項目に入れるべきある。

・「あえて中古住宅」という選択肢も検討する。

・「リセールバリュー・将来の資産価値」が減少しにくい住宅購入は、ライフスタイルの変化にも対応しやすい。

不動産会社の選び方という記事も書いています。