江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、令和時代に深刻化していくであろう「マンション建替え問題」について解説していきましょう。

参考にして下さい。

近年、築年年数が古いマンションをフルリフォームするという手法が流行しています。

例えば、築40年経過した築古マンションを2,500万円で購入して、1,000万円かけて内装をフルリフォームしませんか？という提案です。

リフォームの内容は、一度、スケルトン状態にして、一から間取りを考えていくというマンションの一室を「注文住宅」のようにするという方法ですね。

ちなみに、スケルトンとは、部分的なリフォームではなく、建物の枠組みだけを残して、内装や設備などは全て撤去した状態のことです。

「リフォーム」というよりは、「リノベーション」といった言い方をする方が多いです。

不動産事業者からすれば、まず、中古マンションを購入してもらう事で、仲介手数料が売上となります。さらに、リノベーション工事を受注すれば、例えば、1,000万円の工事であれば、30％の利益率だったとしたら、300万円の利益です。

・2,500万円の中古マンションを販売した場合

仲介手数料：2,500万円×3％+6万円＝81万円(消費税別途加算)

リノベーション工事：1,000万円×30％＝300万円

合計：381万円

ただ、中古マンションの仲介をしただけでは、81万円の売上ですが、リノベーション工事をパッケージとすれば、さらに1,000万円の売上が上がり、利益が300万円上がるというわけです。

内装は、最新の設備を導入し、家具も備え付けにしてリノベーション費用に含める為、家具代も住宅ローンで借入する事が出来ますので、お客様も非常に喜びます。

それでは、そのリノベーションしたマンション、将来の資産価値はどうなのでしょうか？

築年数40年のマンション、20年、30年後に訪れる建替え問題についてです。

あなたは、築古マンションを購入した場合、将来はどうなるんだろうと考えた事はありませんか？

2014年の国土交通省の資料によると、全国でこれまで建替えが決まったマンションは、準備中も含めて230物件しかないようです。

しかし、2018年には築50年を超えるマンションは、全国で5万戸に達するそうです。

また、震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に106万戸存在します。

築50年超のマンションや旧耐震年代のマンションは、スムーズに建て替えが進むのでしょうか？

現在のところ、実際はそう簡単ではありません。

その理由は大きく分けて2つの問題があります。

1. 「法制度の面」

2.「経済面」

区分所有法に定められた建て替えのハードルが高過ぎる？

≪区分所有法62条1の規定≫

「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」

つまり、100戸のマンションなら、その内の80戸が賛成すると建て替えを決議できます。

でも逆に考えると、21戸が反対もしくは賛成しないと建て替えられないということになり、五分の四以上の賛成を得るのには、現実にはかなり難しいといえます。

分譲マンションの管理組合が総会を開くと、その決議を有効にできる定足数は半数である。

100戸のマンションならあわせて50戸が出席もしくは委任状などを提出しなければ、総会自体が成立しません。

大多数の管理組合が、この定足数を満たすために四苦八苦しているのが現実の中で、「五分の四以上」の「賛成」を得ることは、現実的に困難と言えるでしょう。

特に古い老朽化したマンションの所有者は高齢者であることが多く、高齢者は「変化」を嫌います。

今までの環境を変えたがらない。

「今のままでも十分に暮らせるではないか」という理由で賛成しない方が多いのです。

その為、この「五分の四以上」というのは、かなり高いハードルだと考えた方がいいわけです。

但し、これまでに230以上の管理組合がそれを成し遂げているのも事実であり、まったく不可能というわけではないのですが…。

経済面での問題は、さらに深刻です。

これまでの建て替えが実現した事例を見てみると、ほとんどが区分所有者の負担金がゼロの場合となっています。逆にいえば、各区分所有者の持ち出しがゼロだからこそ「五分の四以上」という高い賛成が得られた。なかには、かなり稀ですが「転居費用や仮住まいの家賃」までゼロになるケースもあります。

マンションを新たに建設する費用についてですが、建築費の目安は1戸あたりおよそ2000万円。仮に、これが全額自己負担だった場合、100戸のマンションを自己負担100％で建て替えるためには、80戸が「2000万円＋転居・仮住まい」の費用を負担できる経済力がなければならないわけです。

勿論、修繕積立金の中からも建築費用は拠出されるでしょうが、現実的に全額を拠出するわけにはいきません。

老朽マンションの区分所有者は、大半が高齢者であり、この費用を負担できる区分所有者はそれなりにいるかもしれませんが、全体の8割が可能かと想定するのは現実的ではありませんね。

また、半分の1000万円になったところで、都心の超高級マンションでもない限り8割というハードルは高過ぎます。やはり、建て替えが実現するには「負担金がゼロ」の条件を整えなければ実質は進まない可能性が高いわけです。

明日は、この「建替え」が実現出来る可能性について解説していきましょう。

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