「親の土地に家を建てる」その時の税金は?

親の土地に家を建てる時の税金は?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

本日は、親の土地に家を建てる際に税金はどうなるのか?というテーマでお送りします。

参考にして下さい。

「親の土地に家を建てる」税金はどうなる?

家を建築する際、ご自身又は配偶者の親御さんが所有している土地を使うことが出来れば、土地の購入代金、土地購入に伴う諸費用がなくなりますから、負担が少なくて済みますね。親御さんも、子供たちが不動産を活用してくれれば安心です。

贈与税・相続税はどうなるのか

親御さんの土地に家を建築する際には、相続税や贈与税等、税金に関する注意点がいくつかあります。無償で使うのか、地代を支払うのか、相場より安く譲り受けるかによって注意すべきポイントは異なってきます。

1.親の土地を無償で使う場合

親の土地に家を建築する際、多くの場合は、地代を支払いません。無償で、土地を使うことを「使用貸借」といいます。

 

「使用貸借」では、借地権が贈与された事になって、贈与税が課税されるのではないかという点が心配されますが、個人間の使用貸借では、借地権に価値はなく、贈与税の課税対象とはならないそうです。

 

ただし、親が亡くなり、子供が土地を相続する時には相続税が課税されます。

2.親に地代を支払う場合

稀なケースですが、親に対して、相場と同等の地代を支払うことがあります。権利金を支払う慣行がある地域では、別に権利金にあたる部分が「贈与」とみなされて「贈与税」の課税対象になります。「贈与税」が課税されないようにするには、権利金にあたる部分を上乗せして地代を支払う必要があります。

 

親が亡くなったときの土地の相続税評価額は、支払っていた地代の額によって変動します。

 

また、親に権利金のような金額を支払うケースも稀にあります。

 

このように、親の土地に家を建築する際、親に地代や権利金のようなものを支払うケースでは、注意が必要です。親の土地を無償で借りて子が家を建てる場合には、税務上の問題は、あまり生じませんのが、地代を支払う事の方がリスクがあるそうです。

 

また、地代の額によって、贈与税や相続税に影響があり、この点については、専門的な税金の知識が必要とされる分野ですので、税務署や税理士に相談する事をお勧め致します。

3.無償または相場より安く土地を譲渡された場合

親の土地に家を建築する場合、親が亡くなった時には、その土地の相続をめぐって「争続」になることも考えられます。こういったトラブルを避けるために、親から子に土地を、事前に譲ることもあります。土地を子に譲ってしまえば、「争続」となる心配はなくなりますが、税金の面では注意すべき点があります。

 

親から土地を無償で譲り受ける場合には、子供に贈与税が課税されます。また、相場より安い価格で譲り受ける場合は、「相場との差額」が贈与とみなされて贈与税が課税されます。

 

贈与税は「土地の相続税評価額-基礎控除額110万円」の部分に対して課税されますが、詳しく知りたい方は税務署に問い合わせしてみましょう。

 

※相続税評価額は、市街地では「路線価×面積」で求められる金額、市街地以外では固定資産税評価額と同額です。実際の取引価額に比べると7~8割程度の価額とされています。

相続時精算課税で2,500万円まで非課税

贈与税が課税される場合、一定の条件を満たすと、「相続時精算課税制度」を適用する事が出来ます。「相続時精算課税制度」を適用すれば、贈与された財産のうち2,500万円までが非課税になり、2,500万円を超える部分には、一律20%の税率で贈与税が課税されます。親が亡くなったときに、相続税の課税対象として計算しなおすことで、贈与税が還付される場合があります。

 

親の土地に家を建築する際の条件によって、税が課税されるかどうかについては、事前に税務署に確認をとりましょう。

 

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