中古住宅購入時に損をしない為には?

中古住宅の取引は仲介会社選びが重要

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

先日、中古戸建に関する注意点として、下記の記事をお送りしました。

本日は、「中古住宅の取引と不動産仲介会社」というテーマで、もう少し深掘りしてみました。

☆2019/04/01 住宅ローン減税の失敗事例【築20年超の中古戸建】

☆2019/03/31 住宅ローン減税の注意点【築20年超の中古戸建】

中古住宅を検討されている方は、おさえておきましょう!

中古住宅の取引は仲介会社が鍵

不動産は、他の商品と違い、全く同じ物件というものは、存在しません。

 

どの不動産仲介会社を通じても、購入した物件には違いがありません。

しかし、窓口となる不動産仲介会社によって、物件の買い方・プロセスは大きく異なってきます。

 

新築物件と違い、中古住宅は検討すべき項目や注意点が多くなります。仲介会社が、中古物件の取引に慣れておらず、「うちの仕事じゃないんで…」と逃げてしまうと、買主が損をしてしまうので注意が必要なのです。

住宅ローン減税については完全自己責任?

先日、弊社、江戸川不動産情報館が加盟している「リニュアル仲介※」本部へ相談あった事案をご紹介しましょう。※「リニュアル仲介」システムについてのご説明はこちらから

 

【住宅ローン減税についてのご相談】

お問い合わせの日から3日後が引き渡し日で、今からの手続きで住宅ローン減税が適用出来るのか?というご相談でした。

 

この取引には二つの問題がありました。

築後年数要件に抵触する物件

一つ目は、仲介会社が、物件の築年数を誤って判断していたことです。不動産売買契約後、住宅ローンの正式審査を行うまでは、平成11年築で「住宅ローン減税」が利用できると聞いていたのに、実際には、平成10年築で、築後年数要件に抵触する物件でした。

今から「耐震基準適合証明書の取得は、間に合いますか?」という相談だったのですが、残念ながら3日ではどうしようもない状況でした。

既存住宅売買瑕疵保険について全く説明なし

二つ目は、売主が宅建事業者なのに、「既存住宅売買瑕疵保険」について全く説明がなかったことです。

この物件は新耐震の物件だったので、もし「既存住宅売買瑕疵保険」に加入していれば、住宅ローン減税が適用されていました。

 

さらに、売主が宅建事業者の場合は、「住まい給付金」も利用できる可能性があるのですが、「住まい給付金」を使うためには、「既存住宅売買瑕疵保険」の加入が要件となっています。

最低2年の瑕疵担保責任については説明があったそうですが、「既存住宅売買瑕疵保険」「インスペクション」については、説明が全くない状態だったそうです。

仲介会社には直接に関係しないけど

住宅ローン減税は、税制の話なので、仲介会社にとっては、直接関係する話ではありません。ただ、住宅購入に関係する補助制度なので、窓口となる仲介会社が、消費者をリードしてあげないと、消費者が制度を利用出来なくなることがあるわけです。

住宅ローン減税を買主の自己責任としてしまう姿勢の仲介会社は、あまりに無責任です。

 

仲介会社は、不動産取引が成立すると、仲介手数料を頂戴致します。

400万円以上の物件ですと、成約価格×3%+6万円が報酬となります。

3,000万円の物件の場合、約100万円が仲介手数料となります。

 

この100万円、支払うんだったら、買主の為に、しっかりとサポートをしてくれる仲介会社に支払いたいですよね。

実は中古取引に慣れていない!?

不動産業界は、長らく新築のマーケットでした。

 

中古戸建は、築20年で「価値0」。

だから、新築を買った方が良いですよ!みたいな営業トークも多く、新築物件に対して、国の様々な助成制度がありました。

 

近年、国の住宅政策が転換されて、中古住宅の流通が促進されていますが、「既存住宅売買瑕疵保険」や「インスペクション」などの制度はできたばっかりで、1件も取り扱ったことがない仲介会社が存在します。

不動産のプロと標榜しておきながら、実は「中古物件の取引」をあまりやったことがない会社が多いのです💦

適切な仲介事業者選びのポイント

適切な事業者選びにはいくつかポイントがあるのですが、最もわかりやすいのが、買付申込の段階で、「住宅ローン減税を利用するための方法」を確認してみることです。

 

適切に案内があった場合は、そのまま取引が進められますが、ただ、築年数だけの説明だったり、明確な回答が得られない場合は、事業者を変えた方が無難です。

 

中古住宅を取得する場合には、様々な支援制度が用意されているのですが、窓口となる仲介事業者が不慣れだと、どの制度も利用出来ないという結果になってしまいます。

大切なことなのでもう一度

中古住宅を検討するなら、まずは「仲介会社選び」が大切。

 

ご不明な点等ございましたら

江戸川区の不動産バイヤーズエージェント江戸川不動産情報館へお気軽にご相談下さい。

 

江戸川不動産情報館

  Kin-Sho エステートエージェント 金野 秀樹(こんの ひでき)


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