江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、中古戸建の購入を検討されている方向けに外壁のメンテナンスのタイミングについて解説していきます。

参考にして下さい。

深掘りシリーズです。

不動産購入後を見える化「修繕費」編という記事から派生して「深掘りシリーズ」をお送り致します。本日は、外壁塗装のタイミングについて深掘りしてみましょう。

中古戸建住宅を購入する前・購入後も住宅のメンテナンスは必須です。

外壁塗装いつやるの？今でしょ！

いきなり、すべりまして失礼しました笑

もとい、塗装屋さんに聞けば、こう返事が返ってくるかもしれませんが💦

一般的に、戸建て住宅の場合、新築から10年近く経過すると目地やサッシ廻り等々のいろいろな箇所に劣化が発生していきます。給湯器については10年くらいが目安です。

理想的な塗り替え周期は、木部と鉄部は5年ごとに、外壁や屋根は、10年ごとに塗り替えるのが理想的だと言われるようです。

外壁が劣化した部分、例えば、クラック(ひび割れ)した部分、窓のコーキングが剝がれた部分、そこから雨水が浸入して、壁の中の木材を腐らせてしまうことがあります。解体してみて、初めてスッカスカになった木材を確認する事も珍しくありません。またシロアリの発生原因になったりしますので、日々の外壁周りのチェックは重要です。

次に塗り替え時期を示す危険信号の代表例をいくつか挙げていきましょう。

外壁診断で利用されるABCチェックを元に解説していきます。

Ａ：もっとも危険度が高く、B：危険度が次に高い、C：劣化が始まっている目安

外壁の「ひび割れ（クラック）・亀裂」

モルタル外壁の場合、新築時に、あまりよく乾燥させないうちに表面塗装を行うことによって外壁のひび割れを引き起こすことがよくあります。又、地震や大きな道路沿いのご自宅だと、日々の振動などによってもひび割れが発生します。

サイディング外壁の場合は、サイディングを貼り合わせた目地部分に劣化が発生する場合が多いようです。これは、サイディングボード同士を繋いでいる部分（コーキング）の経年劣化によって、弾力性が無くなり、コーキング部分が破断をして発生します。その結果、破断した部分から水か侵入して、大きな被害へと発展していくわけです。

外壁の「チョーキング現象（白華現象）」

外壁部分は、日々の紫外線等で劣化が徐々に進行していきます。外壁部分に洋服が触れて、真っ白になったり、触った手が白くなるという現象を「チョーキング現象（白華現象）」を呼びます。その原因は外壁表面の塗膜が寿命であるという症状といえます。

この「チョーキング」が進んで、ヘアークラックと呼ばれる細かなヒビ割れが始まり、そこから雨水が侵入して劣化が一気に進行していきます。

屋根・外壁の 「色あせ」

色あせは、劣化を示すもっとも分かりやすい合図です。

それも雨の翌日は、色あせの状況によって、水はけの悪さなどから、劣化状況が明確に判断出来ます。

その原因は「塗装の劣化」です。つまり、色あせが進行していくほど、塗装のコーティング力も落ちていると

いうわけですね。そうなってくると、そろそろ外壁塗装の目安と言えます。また、このような症状が発生している場合、北側に面する（通常、日が当たらない場所など）は、外壁にカビや藻が張り付いていたりします。

そんな事言われたって、専門家じゃあないから、わからないよ。

そんな声が聞こえてきそうですが、まずは、上記のABCチェックをやってみましょう。

少しでも該当しそうな部分があったら、数社に見積りを依頼してみる。

勿論、見積り段階では、費用はかかりませんのでご安心下さい。

※念のため、見積りは無料であるかどうかを確認しましょう。

マンションと違い、戸建住宅の場合、全ての修繕が自己管理になります。その為、修繕が必要な時に、最低限の修繕ですませようという心理に陥る事が多いです。そして、出来るだけ、メンテナンスを後回しにする事が多いです。

せっかく、修繕したのに、低予算過ぎて、あまり意味がないでは、悲しいですね。

さらに、もう雨水の流入が激しく、躯体の腐食が進行していて、より大規模な修繕工事が必要になってしまっては、取り返しがつきません。最悪な場合、塗装だけですまなくなり、外壁の張り替えですと、修繕費が数倍になります。

後回しにすればするほど、逆に費用がかかってしまうのですね。

これは、人間の健康と同じですね。

それでは、どのように修繕費の工面を考えていけば良いのか？

そんな記事を書いておりますので、参考にして下さい。

【参考記事】

 不動産購入後を見える化「修繕費」編

くれぐれも、訪問営業等で塗装診断を提案してくる業者ではなく、ご自身で、業者を探し、依頼する事をお勧め致します。それも必ず、2社以上に相見積もりをして下さい。

理由は、詐欺に巻き込まれない為です。訪問営業詐欺をしかけてくる悪質業者は、とにかく営業トークが上手です。それが仕事なわけですから。専門知識を持っていない一般の方は、その営業トークに太刀打ち出来ない事が多いです。もし、訪問営業が訪ねてきたら、とにかく、始めにはっきりと断る事。無視しても良いくらいです。無視されれば、悪質業者は、すぐに諦めます。詐欺はとにかく、数を回り、引っかかった方から、むしり取る手法がほとんどですから。泥棒もそうですね。鍵を二つにしておいたり、窓ガラスにも防犯グッズを設置したりしておくと、すぐに、次の獲物に切り替えます。何故なら、捕まったらアウトなわけですから。

【参考記事】

屋根のリフォームと悪徳業者