江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、住宅ローン金利シリーズ「滞納」編です。

住宅ローンの支払いを滞納してしまった場合、どうなってしまうのかを解説していきます。

少しショッキングな内容ですが、大事な事ですので不動産購入を住宅ローンで検討されている方は、読んでおきましょう。

過去の住宅ローン金利シリーズは

☆2019/03/08　住宅ローン金利シリーズ②「選び方」編

☆2019/03/02　住宅ローン金利シリーズ①「推移」編

不動産を購入する人のほとんどが住宅ローンを組みます。金融機関から住宅ローンで購入資金を借り入れて、数十年かけて、金利と一緒に分割して返済していくわけです。

それでは、住宅ローンの返済を延滞してしまった場合どうなるのでしょうか？

① 銀行引き落としが出来なかった数日後、金融機関から催促の電話連絡がくる。

② 一ヶ月後、金融機関から至急支払うようにと書面が届く。

③ 二ヶ月後、金融機関から支払いをしないと、代位弁済※になりますという「督促状」「催告書」が届く。

※代位弁済とは、保証会社が、金融機関へ一括で住宅ローンの返済を行うことです。代位弁済後、債務者は保証会社から一括返済を求められます。

④ 三ヶ月後、保証会社による代位弁済が金融機関に行われ、住宅ローンの返済はもう分割の支払いが出来なくなります。これを「期限の利益喪失」と言います。こうなると金融機関は競売の手続きに入ります。

⑤ 四ヶ月後、競売の準備が進んでいきます。自宅に裁判所の職員が来て、事情聴取・写真撮影が行われます。

⑥ 六ヶ月後、「競売期日通知」が届く。こうなると、もう競売から逃れる事は出来ません。

競売になると、不動産は、だいたい相場の6～7割くらいの金額で落札されます。

競売物件は、落札者にとってリスクがあるから相場より安くなってしまいます。

【競売のリスク】

・引き渡しまで内見が出来ない。

・不法占有者がいて、立退きでトラブルの可能性がある。

・銀行のローン付が難しい。

競売が完了して、新しい所有者への引き渡しがおわっても、住宅ローンが無くなる訳ではありません。

その後、債務者であるあなたは、残債を支払う必要があります。

住宅ローンを滞納してしまった場合、うっかり、引き落とし口座の残高が足りない程度なら、まだ大丈夫ですが、多くの場合、もう住宅ローンの返済に困窮してしまって、家計に余裕がないという事が多いでしょう。

例えば、収入が大幅に減ってしまったり、不慮の事故・病気で、家計が苦しくなっている場合です。

そういう場合には、まずは、借入した金融機関に速やかに相談して、返済のリスケジュール等をお願いする事です。場合によっては、返済期間を延長してもらえる事もあります。

金融機関に相談して、リスケジュール等も厳しい状況である事がわかったら、競売を避ける為に、任意売却という選択肢があります。

債権者や抵当権者である金融機関の合意を得て、不動産を売却し、残債があるままの状態で、抵当権解除をしてもらえるのが「任意売却」です。

任意売却では、購入検討者は、仲介会社さんからしっかりと説明を受けたり、内見をしたり、一般の物件と同じように物件を検討する事が出来ます。その為、競売のように相場の6～7割という極端に安い金額にはなりません。

それでも、相場の8～9割くらいでは売却出来ますので、引き渡し後の残債の返済も楽になります。

そして、競売の場合、裁判所の職員がきたりして、自由がきかないですし、追い出されるような形での退去となるのですが、任意売却の場合は、ある程度、自由もありますし、通常の不動産の引き渡しに近い形での引越しとなります。その方が、その後の生活にも、やる気がでますよね。

私も任意売却の物件を担当した事がありますが、金融機関から厳しい事は言われましたが、それでも、競売でほとんど「いいなり」の状況になるよりは、全然マシでした。

任意売却をしたご家族は、賃貸住宅にお引越しされて、物件引き渡し後、何度か、お邪魔しましたが、前向きに、再出発されていましたね。

任意売却の注意点は下記の通りです。

任意売却を行って、不動産を売却した場合、残債がなくなるわけではありません。

足りない分の返済金を肩代わりしてくれた保証会社への支払を行う必要があるのです。

「個人信用情報」とは、住宅ローンやクレジットカードの契約があると、その使用履歴が記載されている情報のことです。

任意売却を行った場合、金融事故という扱いになり、5年程は履歴が残ります。

そうなると、新たにローンが組めなかったり新規にクレジットカードを作成出来なかったりと不便が出てきますので、覚えておきましょう。

ちなみに、自分でも簡単に「個人信用情報」の確認がネットから出来ますので、サイトのURLをご紹介しておきましょう。

https://www.cic.co.jp/

江戸川不動産情報館では、不動産購入が「目的」であっては絶対に駄目ですと、不動産購入は「手段」でなければならないとお伝えしています。今回の記事では、「競売」「任意売却」について解説していきましたが、そうならない為に、必ず、「急かされず」に、しっかりと将来の人生設計・ライフスタイル・資金計画を行って「満を持して」不動産購入をしましょう。

不動産購入は物件選びの前に不動産会社・担当者選びが重要です！