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耐震改修済み物件の注意点とは?

耐震改修済み物件の落とし穴?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

耐震改修済みと聞くと安心なイメージを受けますが果たしてそうなのでしょうか?

耐震改修済み物件は安心なのか?

耐震改修済みの物件なので、一見すると【安心】なように思えますが、実は注意が必要です。

耐震改修済みの物件を検討する際には、耐震改修がされていない物件同様に、しっかりと事前調査をする必要がある場合もございます。むしろ、耐震改修済み物件の方が取り扱いが難しい場合があります。

耐震基準適合証明書とは?

耐震基準適合証明書は建築士事務所に所属する建築士などが発行する証明書で、耐震診断を実施し、定められた耐震基準を満たすことを証明する書類です。

 

建築士が発行する証明書は、一般の方が思うより遥かに重たい責任が課せられます。

いい加減な証明業務は自身の資格はく奪にとどまらず、個人へも刑事罰が及ぶ非常に重たい業務なのです。

建築士が負う責任

耐震基準適合証明書を発行するということは、その家屋の耐震性能について証明者が責任を負うという意味を持ちます。単に調査業務を行って書類を書くだけの業務ではありません。

耐震改修済みの物件とは?

耐震改修と言っても様々なケースが考えられます。すべての案件で耐震基準を満たす改修工事が実施されていれば良いのですが、耐震改修には多額の費用がかかる場合もあるので、耐震基準には満たないものの、最低限の改修工事だけ実施するという考え方があります。

つまり、一概に耐震改修済み=耐震基準適合証明書が発行できる状態とは言えません。

分類するとおおよそ下記のパターンが考えられます。

1 耐震基準適合証明書が発行可能の耐震改修済、設計や工事履歴あり

実施された耐震改修工事が耐震基準を満たすレベルのもので、工事に関する記録が残されている場合は、耐震基準適合証明書を取得できる可能性があります。

書類があるからと言って手放しで発行されるものではないのですが、現地調査を行って、劣化など大きな問題が発見されない場合は、その家屋の耐震性を証明することが可能です。

 

このケースはそこまで心配する事はありません。工事の履歴が残されている場合は、当時工事に関わった建築士事務所へ問い合わせをしてみましょう。

 

2 耐震基準適合証明書が発行可能な耐震改修が行われたが、設計や工事履歴なし

このケースが最も厄介です。履歴がない以上、過去に行われた耐震改修工事を認める根拠がないからです。

過去に行われた耐震改修工事をなかったものとして、改めて改修工事を実施するという考え方もあるのですが、内装を全部解体する【スケルトンリフォーム】を実施するなら可能性はあるのですが、すべての内装を解体しない場合は、改修工事のやり直しは困難です。

耐震改修工事は単に強ければよいというものではなく、全体のバランスを見ながら施工箇所を選択する必要があるからです。

分かりやすく表現すると【お手上げ状態】と言えるケースです。

 

唯一可能性があるとすると、当時施工に携わったリフォーム会社や建築士に対応してもらう方法が考えられます。

履歴がないと証明が難しいのは変わりませんが、全ての履歴はなくとも、全く記録が残されていないというのも考えにくい状況です。なにより、当時利益を頂いて施工に携わった訳ですから、自分たちが行った施工の責任は負うべきだと思います。

 

3 耐震基準適合証明書が発行出来る水準の耐震改修が行われていない場合

耐震改修工事と名の付くリフォームは行ったものの、耐震基準適合証明書が発行できる水準ではない、というケースはそれほど珍しいものではないかもしれません。

予算の関係で、理解して最低限の工事を選択するケースもあります。ただ、この場合は、少なくとも工事を発注した人(売主)は、耐震基準適合証明書を発行できるレベルの工事ではなかったことを自覚しているはずで、売却に当たって「耐震改修工事済み」とはなかなか言えないと考えます。

 

一番怖いのは、工事を発注した人(売主)が、基準に見合う工事を行ったと錯覚しているケースです。

費用を支払った売主さんには申し訳ないのですが、実施された改修工事を再評価することは難しく、やり直し工事が成立すれば良いのですが、場合によっては実施した工事が悪影響を及ぼしていることすら考えられます。

悪質リフォーム問題

「悪質リフォーム問題」を覚えているでしょうか。有名な事件としては埼玉県の高齢世帯に対して、実際には効果がほとんど見られない機器や金物の設置を耐震工事として、繰り返し実施していた事件があります。

このような詐欺(または詐欺まがい)の工事の多くは依頼者が気付かない床下や小屋裏に設置するという特徴があり、未だに耐震改修工事を実施したと信じている方がいるのが問題になります。

 

「悪質リフォーム問題」ほどでなくても、リフォームついでに、耐震診断など必要な手続きをせずに、良かれと思って強い構造材を使うリフォーム会社も存在していて、基準に満たない耐震改修工事の物件は非常に厄介な問題を抱えている物件と言えます。

 

あえて問題を抱えた物件を買う必要がありません

デメリットの方が大きいので、住宅ローン減税を諦めるのはもちろん、2・3の物件の購入は見合わせた方が無難とも言えます。(あえて問題を抱えた物件を買う理由がありません)

 

 

シンプルに考える

問題のある物件の見分け方は実は簡単です。

適切な工事が行われた物件は、耐震基準適合証明書(もしくは同等の書類)が発行されていることが想定され、証明書がなくとも、当時の施工履歴は残されていると期待できるからです。

逆に、耐震改修済みと聞いたものの、当時の履歴がない場合は要注意です。耐震改修工事の履歴が残されていないことは、大きなマイナスポイントになるわけです。

広告は売り込みである

広告は、売り込みであるという事を忘れてはいけません。不動産の販売チラシや不動産物件情報が掲載されているポータルサイト・不動産事業者の自社ホームページ上の不動産物件情報は、広告です。

 

営業マンは売る事が仕事ですから、何か「売り」になる耳障りの良い事をアピールするわけです。

売主様より、耐震改修をしたと聞けば、「耐震改修済み物件」とアピールするわけです。

 

良い話の裏には、悪い事が隠されている。

特に、不動産は高額なお買い物です。

しっかりと、ご自身でも勉強して、信頼出来る不動産エージェントと不動産購入を検討しましょう。

 

 ご不明な点等ございましたら

 江戸川区の不動産バイヤーズエージェント江戸川不動産情報館へお気軽にご相談下さい。

 

江戸川不動産情報館

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