不動産購入後を見える化「税金」編②

不動産購入後の未来を見える化

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

【不動産購入後の未来を見える化シリーズ】

・「税金」編① 不動産取得税

・「税金」編② 固定資産税・都市計画税

・「損害保険」編

・「修繕費」編

 

本日は、不動産購入後の未来を見える化シリーズ「固定資産税・都市計画税」編②です。

参考にして下さい。

不動産購入後を見える化「税金」編②

固定資産税・都市計画税って何?

固定資産税とは

固定資産税は、固定資産※を所有している方にかかる市町村税で、多摩、島しょ地域にある固定資産については市町村が課税しますが、23区内にある固定資産については、都が都税として課税しています。 また、固定資産税は、一般的な財源に充てられる普通税です。

※固定資産とは、土地、家屋、償却資産を総称したものです。

固定資産の詳細はこちらへ

 

納税義務者:1月1日現在、土地、家屋及び償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている方

納める額:土地 課税標準額(「土地の課税標準額の算出方法」参照)× 税率1.4%

     家屋 課税台帳に登録されている価格 × 税率1.4%

     償却資産 課税標準額 × 税率1.4%

納める時期・方法:6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)の年4回で、第1期の納付月にお送りする納税通知書によって、各納期限までに納めます。

 

都市計画税とは

都市整備等の費用に充てるための目的税で、原則、都市計画法による市街化区域内に所在する土地・家屋の所有者に課税されます。

固定資産税と同様に市町村税ですが、23区内では特例で都税としてが課税されます。

 

納税義務者:上記固定資産税と同じ

納める額:土地 課税標準額 × 税率* 0.3% 

     家屋 固定資産課税台帳に登録されている価格 × 税率* 0.3%

     *税率は23区内のもの

納める時期と方法:上記固定資産税と同じ

 

固定資産税・都市計画税ともに軽減措置あり

土地の固定資産税・都市計画税は以下の算式によって算出されます。

 

課税標準額×税率=税額

 

この課税標準額は、課税台帳に登録された土地の価格を基にして、住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などを適用することにより算出されます。

 

また、上記算式により求められた税額について、減額や減免がなされ、税負担が軽減される場合があります。

軽減措置の詳細はこちら

新築住宅の固定資産税の軽減措置

新築住宅は、120㎡(課税床面積)までの部分について、3年間・5年間にわたって、固定資産税が1/2(平成32年3月31日までに新築された場合の特例)となります。

 

3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅:新築後5年間

一般の住宅(上記以外):新築後3年間

 

店舗併用住宅の場合は、居住用部分が1/2以上である事。

居住部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること。

(貸家住宅の場合一戸につき40㎡以上280㎡以下)

 

認定長期優良住宅の建物:平成32年3月31日までの間に新築された場合には新築から5年間(マンション等は7年間)税額が1/2に減額されます。

※減額を受けるためには新築した年の翌年(1月1日新築の場合はその年)の1月31日までに申告が必要です。

新築住宅の軽減措置が終った後に注意する

新築住宅は、上記のように、3年から7年間、軽減措置がありますので、不動産・住宅を購入してから、最大7年間は、家屋分の固定資産税が半額です。

 

そこで、注意して頂きたいのが、3年後、5年後、7年後の納税金額の変化です。

経年減点補正率について

一般的な木造住宅の経年減点補正率

1年後:0.80、3年後:0.70、5年後:0.64、10年後:0.49、15年後:0.35、20年後:0.20

 

RC造住宅の経年減点補正率

1年後:0.80、5年後:0.6825、10年後:0.6386、15年後:0.5947、20年後:0.5509、25年後:0.5070、60年後:0.20

 

家屋の評価額は、上記の経年減点補正率をかけると、固定資産税評価額が計算出来ます。

あくまでも、目安ですので、実際には、課税されたときに詳細を通知書で確認しなければなりませんが…。

おかしいなと思った時は、まずは市町村区役所に問い合わせてみましょう。

それで、修正がなされなかったときは、行政に不服申し立てをすることをお勧めします。

 

未来の固定資産税額を把握しておく

マンション

新築マンション(家屋評価額1,000万円・土地評価額3,000万円)の税額

 

新築から5年間の固定資産税・都市計画税の金額

【固定資産税】

家屋:1,000万円×1/2(軽減措置)×1.4%=70,000円/年…A

土地:3,000万円×1/6(軽減措置)×1.4%=70,000円/年…B

【都市計画税】

家屋:1,000万円×0.3%=30,000円/年…C

土地:3,000万円×1/3(軽減措置)×0.3%=30,000円/年…D

 

※家屋の経年減点補正率は考慮していません。

※土地の評価額の変動は考慮していません。

※家屋の固定資産税、長期優良住宅の場合は、7年間

 

A+B+C+D=200,000円…X

 

家屋の新築住宅に対する軽減措置が終了する5年後は

↓↓↓

 

5年後の固定資産税・都市計画税の金額

【固定資産税】

家屋:1,000万円×0.6825(経年減点補正率)×1.4%=95,550円/年…A

土地:3,000万円×1/6(軽減措置)×1.4%=70,000円/年…B

【都市計画税】

家屋:1,000万円×0.6825(経年減点補正率)×0.3%=20,475円/年…C

土地:3,000万円×1/3(軽減措置)×0.3%=30,000円/年…D

※土地の評価額の変動は考慮していません。

 

A+B+C+D=216,025円…Y

 

Y-X=16,025円

木造戸建て

新築木造戸建て(家屋評価額1,000万円・土地評価額3,000万円)の税額

 

新築から3年間※の家屋・固定資産税の金額

【固定資産税】

家屋:1,000万円×1/2(軽減措置)×1.4%=70,000円/年…A

土地:3,000万円×1/6(軽減措置)×1.4%=70,000円/年…B

【都市計画税】

家屋:1,000万円×0.3%=30,000円/年…C

土地:3,000万円×1/3(軽減措置)×0.3%=30,000円/年…D

※経年減点補正率は考慮していません。

※土地の評価額の変動は考慮していません。

※長期優良住宅の場合は、5年間

 

A+B+C+D=200,000円…X

 

家屋の新築住宅に対する軽減措置が終了する3年後は

↓↓↓

 

3年後の固定資産税・都市計画税の金額

【固定資産税】

家屋:1,000万円×0.70(経年減点補正率)×1.4%=98,000円/年…A

土地:3,000万円×1/6(軽減措置)×1.4%=70,000円/年…B

【都市計画税】

家屋:1,000万円×0.70(経年減点補正率)×0.3%=21,000円/年…C

土地:3,000万円×1/3(軽減措置)×0.3%=30,000円/年…D

※土地の評価額の変動は考慮していません。

 

A+B+C+D=219,000円…Y

 

Y-X=19,000円

 

3年後、5年後、7年後に固定資産税額は上がる

上記のように、マンション・戸建て共に、数年後には、固定資産税額が約16,025円・19,000円、上昇します。

月にならすと、約1,400円/月・1,600円/月になり、大した金額ではないと、思いがちです。

 

但し、家計には、この他にも、様々な支出がありますので、積み重ねが重要だと私は考えます。

バイヤーズエージェントで見える化

弊社、江戸川不動産情報館は、買主様に徹底的に寄り添う代理人「バイヤーズエージェント」という立場の為、不動産購入は「目的」ではなく「手段」です。とお伝えしています。

買って終わりではなく、買った後の未来が重要ですと。

 

その為、買主様の不動産購入後の未来を守る為に、ネガティブ情報も必ず、お伝えしています。

 

不動産会社の営業マンは、売るのが仕事です。特に仲介業者の営業マンは、自分で仲介して契約をしないと、売上になりません。他社に仲介されてしまうと、当然、仲介手数料は頂けません。

 

その為、ネガティブ情報をお伝えする事を躊躇してしまう事があります。

自分の身は自分で守るために、是非、バイヤーズエージェントを活用しましょう。

 

次回は、「火災保険」について解説していきますね。

 

 ご不明な点等ございましたら

 江戸川区の不動産バイヤーズエージェント江戸川不動産情報館へお気軽にご相談下さい。

 

江戸川不動産情報館

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