江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、不動産購入時の予算の決め方シリーズ第三弾

「資金計画・ライフプランニング」編をお届けします。

過去のシリーズはこちらから

☆2019/02/21　不動産購入時の予算の決め方②「資産価値」編

☆2019/02/19　不動産購入時の予算の決め方①「家計把握」編

過去の不動産購入時の予算の決め方シリーズでは、「家計把握」編で、現在の家計収支状況を「見える化」して、「資産価値」編で、「中古住宅＝既存注文住宅」という選択肢も検討する、これは、不動産の資産価値の「見える化」なわけですね。

そしては、今回の「資金計画・ライフプランニング」編では、不動産購入が「目的」ではなく「手段」である事を「見える化」します。これから先の不動産購入後のライフプランの計画を立てる。これが重要になります。

江戸川不動産情報館では、個別面談のエントリーをして頂いた場合、面談の前に予習として、ライフプランニング表・ライフイベント表をお送りして、ご自身で、試しに入力してみて下さいとお願いしています。

勿論、強制ではありませんが、予習して頂いた方は、スムーズに面談が進みますね。

収入の話や支出の話は、避けて通れないので、勿論、しっかりと面談の時にお聞きします。江戸川不動産情報館では、物件探しの前に、住宅ローン事前審査を受ける事を推奨しておりますので、面談時には源泉徴収票をご持参頂きます。収入は源泉徴収票を見れば、聞くまでもないのですが、支出を証明するものは、家計簿です。あればの話ですが💦

住宅ローンの借入可能金額は、収入から毎月の「車のローン」「ショッピングの支払い」や「携帯電話の割賦販売の分割払いの金額」等の月々の支出を引いて算出します。クレジットカードのキャッシング枠なんかも聞くこともあります。下記が借入可能金額の計算式です。

年収×返済負担率基準-他のローンの年間返済額＝年間返済額

年間返済額÷12ヶ月÷100万円あたりの毎月返済額×100万円＝借入可能額

もう10年以上前の話ですが、私が、いつもの様に、ご夫婦と面談時に、支出をヒアリングしていると、何故か、奥様が、そわそわしています💦

その後、ある時、ご主人が一人でご来店されて、実は、奥様が内緒で高額なものを購入していて、それで、喧嘩になったと教えてくれました。

結構、このケースあるあるなんですよね。奥様のへそくりや内緒のお買い物は、結構揉めますね💦

中には、ご夫婦で収入合算で住宅ローンをお申し込みで、内緒のお買い物があまりにも高額過ぎて、ローンが否決だった事もありますね。

ショッピングでも結構影響あるんです。

全国のご主人の皆様、奥様のへそくりや内緒のお買い物には寛容になりましょう笑

へそくりは、奥様の工夫ですし、内緒のお買い物は、工夫へのご褒美ですからね。

ご主人の内緒のお買い物は、すぐバレます(笑)

男って、すぐ顔にでますから💦

話がそれました(笑)

話をもとに戻しましょう。

ライフプランニングのステップを簡単にまとめると

①現状の把握「家計の見える化」

②住宅ローン借入可能金額の把握「不動産購入費用の見える化」

③未来の把握「不動産購入後の家計の見える化」

上記ステップを行い、不動産購入にかかわる収支を「見える化」していきましょう。

1.収入を把握する

給料、年金、家賃収入、副業、投資利益、雑収入、etc.

大事なの手取り金額がいくらなのかです。

2.支出を把握する

食費、教育費(授業料等)、消耗品費(電化製品・日用品・衣類等)、交際費、資格取得費、慶弔金、趣味娯楽費、習い事、ペット費、交通費、車両費、美容費、たばこ代、新聞図書費、医療費、住居費(家賃・住宅ローン・修繕費等)　税金関係(固定資産税・都市計画税等、水道光熱費、通信費、保険料(損害保険・生命保険・医療保険、お小遣、投資費用、使途不明金、etc.

③収支を把握する

さて、収入と支出を把握したら、今度は、収支を把握しましょう。

そんなに難しい事でありません。単純に収入から支出を引いてみます。

月次、年次で一覧表にしてみると分かりやすいですね。

もっと詳しく知りたい方はこちらから　不動産購入時の予算の決め方①「家計把握編」

無料の住宅ローン事前審査を受けて、借入可能金額を算出します。

借入可能金額は借り入れて良い金額ではありませんのでご注意下さい。

不動産購入をすると、住居費が大きく変わります。

今まで、賃貸住宅にお住まいの方は、家賃(更新料含む)・駐車場代がなくなり、住宅ローン、税金(固定資産税・都市計画税)、管理費・修繕積立金※マンションの場合　を支払っていくことになります。

一戸建ての場合は、修繕費はご自身で貯蓄していかなければなりませんので、注意が必要です。

マンションの場合でも、「共有部分の修繕の為の一時金の徴収」と「専有部分の内装や設備のメンテナンス費用」に備えておく必要があります。修繕積立金を毎月支払っているからといって、安心とは限りません。マンションの修繕積立金って、けっこう足りないケースが多いです。

参考記事はこちら☆2018/09/26　マンションの修繕積立金の目安はいくらかを把握していますか？

江戸川不動産情報館では、物件探しの前に、資金計画・ライフプランニングを行うことを推奨しています。

先程、お伝えしたように、事前にライフプランニング表をお送りして、しっかり予習を行って頂き、それを踏まえて、ライフプランニングをしていきます。

不動産購入後の3年後、5年後、10年後、30年後の未来に備えて、ライフプランニングをしていきます。

家族の為に、不動産を購入する。それは、家族の笑顔の為ですよね。

不動産購入は、とても大きな金額が動きます。場合によっては、人生を狂わせます。

不動産購入を「目的」ではなく、「手段」とする為には、リスクを知り、そのリスクに備える。横文字でいえば「リスクヘッジ」しておく。

1月から3月は不動産の繁忙期です。物件も一年で一番動く時期です。

各社の営業マンは、気合い入りまくりなのです。

ここで数字を作れないとお話にならないからです。

その為、知らず知らずのうちに、お客様を急かしてしまうのです。

特に、不動産仲介業者は、自社で仲介しないと、ビジネスモデル上、売上が上がりません。

江戸川不動産情報館は、お客様を絶対に急かしません。これでもかってくらい、不動産のついてご説明しますので、中には、不動産購入が怖くなる方もいらっしゃいます。しかし、不動産を購入してから「こんなはずじゃなかった(-_-;)」と青ざめてしまうほうが怖くないですか？

不動産購入は怖い、これを把握したら、その怖さを「見える化(理由を把握)」する。

そうすれば、その怖さへの対策がうてる。

怖さがわかったら、その「怖さを見える化」するとお伝えしました。

江戸川不動産情報館には、営業マンがいません。

いるのは、買主様に徹底的に寄り添う代理人「バイヤーズエージェント」です。

アメリカでは「両手仲介」が法律で禁止されている州も多く、売主も買主もそれぞれ代理人（エージェント）を雇うことが一般的です。日本の不動産市場はアメリカの不動産市場とは異なるのですが、売主優位の日本の市場を見ると、一般の不動産仲介会社はすべて「セラーズエージェント（売主の味方）」で、買主のエージェントが不在なのが問題なのです。

江戸川不動産情報館が定義するバイヤーズエージェントは、買主様の為だけの代理人です。

買主様に徹底的に寄り添い、買主様の利益を追求します。日本におけるエージェント業が確立していないので、便宜上、江戸川不動産情報館のバイヤーズエージェントは客付仲介の役割を兼ねます。

バイヤーズエージェントについてもっと詳しく知りたい方はこちらから