不動産購入時の予算の決め方①「家計把握編」

不動産購入時の予算の決め方は?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

本日は、不動産購入時の予算の決め方について考察してみましょう!

参考にして下さい。

不動産購入時の予算どうする?

不動産・住宅購入を検討し始めた時に、共通して悩まれていることを大別すると、下記3点です

1. 住宅購入で何からどのように始めればいいのかの行動手順がわからない

2. 家はどんな基準で選べばよいのか

3. 自分はいくらぐらいの物件が購入できるのか(住宅ローン借入の疑問)

 

本日は、この中で3.自分はいくらぐらいの物件が購入できるのか(住宅ローン借入の疑問)

そう、ズバリ、予算の決め方についてまとめてみました。

現状の家計を把握する

まず、現状の家計を把握してみましょう。

私は、不動産購入の全てを「見える化」する事に、日々、取り組んでいます。

不動産購入時に発生する不安要素(リスク)を把握すれば、それに対して対策を打つ事が出来ます。

 

不動産購入時の予算を決める上で、まず、現状分析をする。

毎月、いくらの収入(手取り金額)が家計に入ってきているのか?

毎月、いくらの支出が家計から出て行っているのか?

 

①収入を把握する

給料、年金、家賃収入、副業、投資利益、雑収入、etc.

 

様々な収入がありますが、まずは、毎月、家計に入ってくるお金を把握します。

大事なの手取り金額がいくらなのかです。

②支出を把握する

食費、教育費(授業料等)、消耗品費(電化製品・日用品・衣類等)、交際費、資格取得費、慶弔金、趣味娯楽費、習い事、ペット費、交通費、車両費、美容費、たばこ代、新聞図書費、医療費、住居費(家賃・住宅ローン・修繕費等) 税金関係(固定資産税・都市計画税等、水道光熱費、通信費、保険料(損害保険・生命保険・医療保険、お小遣投資費用、使途不明金、etc.

 

こうやって、項目を挙げてみると、収入に対して支出の項目が多い事に、驚きますね。

人間が生きていくのには、たくさんの支出が伴います。経済はお金が動くことによって回っています。

 

話はそれますが、現在、GAFA(Google・Apple・Facebook・Amazon)は、事業区分はそれぞれ異なりますが、各分野において業界最大手のプラットフォーマーとして、ほぼ全世界でサービスを展開し、莫大な利益を上げています。

※プラットフォーマーとは、インターネット上で大規模なサービスを提供しているIT企業

 

これだけの支出が項目がありますので、昔は、地域のお店から購入していた様々なサービスは、インターネットによって、供給されるようになりました。

 

知らず知らずの内に、自動的にそれぞれの家計の支出項目が増えていくわけです。

 

一度、支出項目を把握する事が、節約の第一歩ですね。

③収支を把握する

さて、収入と支出を把握したら、今度は、収支を把握しましょう。

そんなに難しい事でありません。単純に収入から支出を引いてみます。

 

月次、年次で一覧表にしてみると分かりやすいですね。

 

不動産購入をすると、住居費が大きく変わります。

今まで、賃貸住宅にお住まいの方は、家賃(更新料含む)・駐車場代がなくなり、住宅ローン、税金(固定資産税・都市計画税)、管理費・修繕積立金※マンションの場合 を支払っていくことになります。

一戸建ての場合は、修繕費はご自身で貯蓄していかなければなりませんので、注意が必要です。

 

一戸建ての場合の修繕費は?

例えば、月に1万円を修繕費として、解約のしにくい方法(積立定期等)で別途蓄えておきます。

そうすれば、1年で12万円、10年間で120万円となります。

 

頑張って2万円貯蓄すれば、240万円となります。

 

外壁と屋根は、10年に一回くらいは、メンテナンスが必要です。

外壁と屋根は、いわば、家を守る兜と鎧ですから、そこに、ひび割れ亀裂・サッシ廻りのシーリングの劣化が起こると、湿気によるカビ等で、建物そのものが劣化していきます。費用は、現在、東京オリンピックの影響で建築費が高騰しており、足場代が特になのですが、100㎡程の2階建てなら100万円から150万円くらいでしょうか?

 

建物によりますので、具体的な数字が知りたい方は、お問い合わせ下さいね。

 

それと、シロアリ対策も重要ですね。

屋根と外壁が兜と鎧だとしたら、柱は、人間でいう所の骨です。

 

あとは、人間でいう血管にあたる給排水管のメンテナンスも頭にいれておきましょう。

 

マンションの場合でも修繕費を別途貯蓄しましょう

国土交通省等が指針として出している分譲マンションにおける修繕積立金残高の適正水準を75%のマンションが下回っていることが日経新聞の調査で判明したようです。

その為、将来、マンションで大規模修繕工事が行われる場合、追加で支払いを求められる事があるわけです。

もっと詳しく知りたい方はこちらから

 

頑張って一戸建てと一緒で1~2万円貯蓄して、120~240万円が貯まっていたとして、大規模修繕工事が、無事に終われば、残額の中で少しは贅沢(旅行・外食・車の購入)をしても良いですよね☆彡

 

勿論、全額、使っちゃ駄目ですよ💦

 

また、将来、大規模修繕工事はあるわけですし、小中規模な工事で追徴される事もあるわけですから。

 

火災保険はどうなる

火災保険に関しては、家財を主に担保していた保険(借家賠・個人賠含む)に、不動産(建物等)が加わります。

だいたい、賃貸住宅の場合ですと、2年契約で15000~20000円くらいだった保険料が、10年契約(地震は5年更新)となり、契約内容によりますが、70㎡くらいのマンションであれば30万円くらい、二階建てで80㎡くらいの一戸建てであれば、80万円くらいの保険料になります。

 

金額を見ると驚きますが、ほとんどの場合、住宅ローンに組み込まれますので、いきなり、家計から30~80万円のお金が出ていくわけではありません。

 

注意しなければならないならないのは、地震保険は5年後、火災保険は10年後の更新時に、数十万円の保険料を支払わなければならないという事です。

 

予算を決める上で、5年後、10年後の保険料を貯蓄しておかなければならない事を、必ず、押さえておきましょう。

 

もし、うっかり、忘れてしまっていた場合、契約期間を1年契約等の短期契約に切り替える方もいらっしゃいますが、長期契約と短期契約では、長期契約の方が、保険料が割安ですので、なるべく、長期契約で支払えるように、貯蓄しておくべきです。

生命保険の見直し

住宅ローンを借入する場合、ほとんどの方が団体信用生命保険に加入します。というか、金融機関から義務付けられている事が多いです。ですので、このタイミングで生命保険の見直しをされるのも良いかもしれません。

団体信用生命保険とは?

団体信用生命保険とは、住宅ローンを組んだ方が死亡または所定の高度障害状態になられたとき、その保険金で住宅ローンを返済するための生命保険です。

 

その保険料は、住宅ローンの金利に組み込まれている事が多いので、あまり、日常で意識している方は、いない事が多いです。

もし、住宅ローンの契約者に上記のような何かがあった時、住宅ローンの支払いが免除されるわけですので、住居費を生命保険に加味している場合は、その分を減額するのも、良いでしょう。

注意が必要

注意して頂きたいのが、住宅ローンが免除されるからといって、住居費が全て無くなる訳ではありません。税金(固定資産税・都市計画税等)、修繕費、火災保険料(地震保険含む)等々の支払いは続きますのでご注意下さいね。

不動産購入金額の考察

それでは、現状の家計の把握が完了したら、賃貸から所有に変わる中で、収支の増減を、購入物件別に「見える化」していきましょう!

まずは借入可能金額を把握する

購入物件を選定する上で、そもそも、借入出来ない物件を検討しても、意味がありません。その為、まずは、自分で、あるいは、夫婦、親子でいくら借入出来るか把握しましょう。

 

住宅ローン事前審査を受けて把握する

江戸川不動産情報館では、現金でご購入ではないお客様には、事前の住宅ローン事前審査を受ける事を推奨しております。

 

ちょっと待ってよ、私、まだ、物件も決まっていないのに、住宅ローンの審査なんて気が早いんじゃないの?とお考えのお客様は多くいらっしゃると思います。

 

それに、なんか審査と言うと仰々しくて、少し躊躇してしまうのでしょう。

しかし、しっかりと理由を聞いたお客様の99%は事前審査を依頼しています。

 

借入金額がわかったら、いよいよ、不動産購入金額の予算を決めていきます。

その前に、もし、住宅ローン事前審査を受けないで、不動産探しを進めていった場合の悲しい結末をご紹介しましょう。

 

住宅ローン事前審査を受けなかった場合の悲しい結末とは?

悲しい結末とは、下記のケースです。

 

1.物件申込を受けてもらえないケース

 

希望の物件が見つかった際に、ローン審査が通っていないと申込を受けてくれない場合があります。

 

この場合、ローン審査を早急に行い、ローン事前審査を通さないと申込が出来ません。

せっかく、見つけた理想の物件が目の前で売れていってしまうとどうなるか?

お客様は、その物件を追い求めてしまい、その後の物件探しに支障が出ます。

 

2.ローン審査が通らなかったケース

 

事前に自分の借入可能額を把握しておかないと、例え気に入った物件が見つかった所で、下記のような悲劇が待っています。

 

苦労して希望の物件が見つかり、申込も済ませて契約も完了したとしましょう。

その後、ローン審査を受けるとまさかのローン審査が否決。

 

勿論、しっかりと売買契約には住宅ローン特約※をセットしますので、万が一の場合でも手付金は返還されます。しかし、契約の為に動いた時間は無駄となってしまい、また、物件探しはやり直しとなります。最悪の場合、不動産購入そのものを諦めなければならない事もあります。

 

※住宅ローン特約とは、万が一、住宅ローンが否決された場合や、十分な金額が借入出来なかった場合等に、売買契約そのものを白紙解約とするものです。手付金も返還されます。

 

上記のようなケースを避ける為、まずは住宅ローン事前審査【無料】を受けましょう!

借入可能金額は借り入れて良い金額ではない

仮に、3000万円の借入が可能であると、審査で通ったとします。

 

不動産購入時の諸費用は7~10%くらいが相場です。

ですので、2700万円の物件であれば、10%であれば約270万円の諸費用がかかってきます。

物件価格2700万円+諸費用270万円で2970万円となり、3000万円が借入可能であれば、不動産を購入する事が出来ます。

 

そこで、一度、一呼吸置いて考えましょう。借入可能だからと言って、家計の収支が赤字ですと、生活が成り立ちません。

 

収支は大丈夫なのか?

借入可能金額を把握したら、月次、年次の収支を確認して、毎月の住宅ローンの支払い金額を算出します。そこから、借り入れる金額を逆算しましょう。

 

詳細な数字は、ケースバイケースですが、例えば、月々10万円の住宅ローンの支払いだったら、35年固定ローン・金利1.5%で約3300万円の借入となります。

 

具体的な数字を把握したら、いよいよ購入物件を検討していきましょう。

不動産購入時の各種減税・支援制度も活用する

不動産購入時には、様々な各種減税・支援制度があります。知らず知らずのうちに、減税されているものもありますが、ご自身で申告しないといけないものもありますのでご注意下さい。

 

補助金等

ゼロエネ住宅70万補助・地域型住宅グリーン化補助140万・長期優良リフォーム300万補助・エネファーム12万補助・住まい給付金(消費増税)・市町村補助金・省エネ改修120万補助 等々

 

減税

住宅ローン控除・固定資産税軽減額・登録免許税減税・不動産取得税減税・贈与税減税 等々

 

資産価値から逆算するという方法

資産価値から不動産購入物件の予算を決めるという方法もあります。こちらについては、また、改めて、ご説明致しますね。

 

 ご不明な点等ございましたら

 江戸川区 不動産 バイヤーズエージェント 江戸川不動産情報館へお気軽にご相談下さい。

 

江戸川不動産情報館

  Kin-Sho エステートエージェント 金野 秀樹(こんの ひでき)


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セルフィンの利用でこんな事が分かります

①価格の妥当性を判定 ②対象不動産の流動性を判定 ③立地による資産性を判定④住宅ローン減税の対象か否かを判定 ⑤建築年から耐震性を判定 ⑥管理状況の良し悪しを判定(マンション)⑦土地の資産性について判定(戸建て)

⑧全国マンションデータベースを閲覧可能・マンション偏差値・推定売却価格・過去の販売相場・過去の賃料相場


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