耐震基準適合証明書と住宅ローン減税【2×4木造住宅の場合】江戸川不動産情報館

中古住宅を購入する際の注意点【2×4住宅の場合】

おはようございます!

江戸川区 不動産 エージェント 江戸川不動産情報館です。

 

取得したい建物の状況別で耐震基準適合証明書を取得するための流れや判断のポイントなどを解説したいと思います。

 

結論としては、中古住宅の取引に詳しい(建物性能や耐震性も含む)仲介会社に依頼しないと、住宅ローン減税が利用できない事態に陥る可能性が高いということです。

 

記事でご紹介する内容を消費者が個人で判断するのは困難です。だから、責任をもって対応してもらえる事業者選びが大切になります。

(住宅ローン減税に関する問い合わせが本当に多いです。そしてそのほとんどが住宅ローン減税を諦めなければならない状態なのです。)

 

中古の戸建て住宅を取得する場合の判断のポイントは以下になります。

 

1:木造か木造以外か

2:築年数が20年以内か20年超えか

 

今回は2×4住宅です。

 

以前の記事はこちら

 ☆2018/10/15 耐震基準適合証明書と住宅ローン減税【築20年以内の木造住宅の場合】

 

耐震基準適合証明書と住宅ローン減税

同じ木造住宅でも2×4工法の住宅は耐震の判断が異なります。

ここでは、2×4工法の住宅を取引する場合の注意点をご説明します。

①前提として

・2×4工法は部分改修に適した工法とは言えないこと

・2×4工法は地震に強い工法と言われること

<解説>

・2×4工法は部分改修に適した工法とは言えないこと

2×4工法は、通常の木造住宅(在来工法と言われます)と違い、部分的な改修に適しておらず、希望するリフォームがそもそも実施できなかったり、実施するにも費用が多くかかってしまうことが考えられます。

耐震診断の結果、基準を満たさず、耐震改修工事が必要となった場合、問題を改善するためにかなり広範囲な工事が必要と判断される可能性があります。

・2×4工法は地震に強い工法と言われること

2×4工法は耐震性能に優れた工法と言えます。

耐震診断を実施すると、基準値を大幅に上回る結果になることも良くあります。

理由は後述しますが、築20年超えの2×4工法の住宅を取引する場合は、所有権移転までに耐震診断を実施しておかないと、耐震基準を満たしているという診断結果が得られても、住宅ローン減税の対象にできない、という状況に陥る恐れがあります。

②内見前に確認したいこと

・新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか

・リフォーム履歴(特に増築の有無)

・雨漏れなど劣化が発生していないか

<解説>

・新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか

耐震診断で必要となる情報の多くは、壁・天井・床など仕上げ材で隠されています。

新築時の情報がないと、正しく判断できず、評価を下げてしまう要因となります。

新築時の図面がないということは、今後のリフォーム費用にも大きな影響を及ぼします。

新築時の図面がない物件は、大きなハンデを負っている物件と判断できます。

・リフォーム履歴(特に増築の有無)

冒頭に記載したように、2×4工法のリフォームは、普通の木造住宅のリフォームとは異なる判断が必要です。

ただ、お客様が希望すれば、性能度外視で工事をしてしまうリフォーム会社も存在するので、リフォーム履歴がある物件の場合は、工事の詳細を確認しましょう。

特に間取り変更など、新築時から構造部に影響するリフォームを行ったことのある物件は要注意です。

 

【リフォーム履歴】

・いつ実施したか?

・なぜ実施したか?

・リフォームの内容

・リフォームを実施した事業者

・雨漏れなど劣化が発生していないか

ある程度年数が経過すると建物は劣化します。

雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。

雨漏れなどの劣化でも、部分的な改修が得意でないという特徴が出てしまいます。思った以上に改修費用がかかる可能性がありますので、雨漏れは見落とさないようにしたいです。

③内見時に確認したいこと

・外壁、基礎にひび割れがないか

・雨漏れがないか

・床下、小屋裏の点検口があるか

・売主に直接ヒアリング

<解説>

・外壁、基礎にひび割れがないか

内見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。

外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。

基礎にひびがないかも確認しましょう。

 

また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。

・雨漏れがないか

雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。前述の外壁やコーキングの劣化が進行すると、室内に雨漏れという形で影響します。

各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。

雨染みのある2×4工法の住宅は要注意です。思ったよりも改修費用がかかる恐れがあります。

・床下、小屋裏の点検口があるか

台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)

小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)

床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。

・売主に直接ヒアリング

仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は、「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

④不動産売買契約前に実施したいこと

・インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)実施時期を決める

・リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)

<解説>

・インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)実施時期を決める

耐震診断を含めたインスペクションはなるべく早いタイミングで実施した方が安心です。

ただ、物件の条件によっては他の買主と競合することも考えられますので、取引状況を見ながらインスペクションの実施時期を判断します。

これまでの過程で雨漏れがあるなど、改修工事が必要だろうと判断される事象が確認されていたら、不動産売買契約前にインスペクションを実施しておいた方が良いです。

・リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)

2×4工法の住宅は通常の木造住宅のリフォームとは判断が異なります。

希望するリフォームが実現できないこともあるので、リフォームを検討する場合は、リフォーム事業者選びを早めに行って、リフォーム会社とよく相談した方が良いです。

(内見に同席してもらえるとより安心です)

⑤不動産売買契約前に確認しておくべきこと

・住宅ローン減税を適用する方法・スケジュールを決める

<解説>

下記は住宅ローン減税を適用するための方法となります。

2×4工法の住宅は方法1に該当する可能性が高いので、売買契約を優先した場合でも、売買契約締結後速やかに耐震診断を行います。

※診断の結果、基準を下回る結果と判定される2×4工法の住宅は、構造的な問題を抱えている可能性が高く、購入するべき物件でないと判断されることもあるので、やはり、不動産売買契約前のインスペクション実施が良いと思います。

 

方法1 所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2 所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3 所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する

 

 

所有権移転前にリフォーム工事を行うのは現実的でないため、普通の木造住宅の場合は方法3が多いのですが、方法3は耐震改修工事が前提となります。

2×4工法の住宅は耐震改修工事が不要と判断される可能性が高く、工事が不要な場合は、所有権移転までに証明書が必要となるため、在来工法と同じ判断をしてはいけません。

※耐震診断は所有権移転後の実施でも良いのですが、所有権移転後の耐震診断で基準を満たすと判断された場合、本来行うべきだった方法1を行わなかったことになり、住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

まとめ

2×4工法の住宅は耐震について判断基準が異なります。

詳しくない仲介会社が多いので、気に入った物件が2×4工法の住宅だった場合は、早めに耐震性をテーマとした相談を行い、仲介会社から適切な情報が得られない場合は、その仲介会社で取引を進めるべきではないと思います。

 

ご不明な点等ございましたら

江戸川区の不動産バイヤーズエージェント江戸川不動産情報館へお気軽にご相談下さい。

不動産バイヤーズエージェントは、あなたの為の不動産代理人です。

 

江戸川不動産情報館 金野 秀樹(こんの ひでき)

家を買うなら知っておきたい情報セミナー・勉強会

【セミナーの内容】

☆マーケットを知る☆資産性とは何か☆リスクを考える☆減税・補助金☆私たちが出来ること

 

「貯蓄になる家」「負債になる家」「不動産の資産価値とは?」「生き残る街」「捨てられる街」「買ってはいけない物件」「バイヤーズエージェントって何者?」「不動産の買い時はいつ?」「家余り 人口減少時代の家探し」「不動産市場の仕組み」「不動産営業マンの思考」「不動産事業者が大好きな儲かる取引とは?」and more

 

セミナーでは、売り込みは一切ありません。お客様の貴重なお時間を頂きますので、徹底的に不動産の賢い購入術(買ってはいけない物件・不動産価格の決まり方等)、不動産業界の仕組み(不動産屋に騙されない方法等)を時間いっぱいにお伝えします。その為、物件を売り込む暇はありません。セミナー受講後、弊社をご利用するかしないかご判断下さい。不満足の場合は、一切の連絡をしない事をお約束致します。


全国マンションデータベース

気になるマンションの資産価値がわかります

全国14万棟のマンション情報が確認出来ます!

【確認出来る情報】

・物件概要・マンション偏差値

・クチコミ・推定売却価格

・中古販売履歴、相場・過去の賃料履歴、相場

and more


不動産を自分でAI査定

買ってはいけない物件を自分で簡単チェック

セルフィンの利用でこんな事が分かります

①価格の妥当性を判定 ②対象不動産の流動性を判定 ③立地による資産性を判定④住宅ローン減税の対象か否かを判定 ⑤建築年から耐震性を判定 ⑥管理状況の良し悪しを判定(マンション)⑦土地の資産性について判定(戸建て)

⑧全国マンションデータベースを閲覧可能・マンション偏差値・推定売却価格・過去の販売相場・過去の賃料相場


AI評価付で自動で物件情報をお送りします

希望の条件に合う物件情報を自動でお届けするロボットです。不動産データベースやWEB上に登録された新着不動産情報をいち早く発見し、最短24時間以内に皆様のお手元に自動でメール配信します。物件情報だけでなく、物件の資産性をビックデータと比較して評価書付きで物件情報をお届けするサービスです。