江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは、「建築条件付売地」についてです。

参考にして下さい。

不動産購入を検討していて、戸建を選択する際、まず新築戸建て・中古戸建てという大枠があります。

中古戸建ては、当然ですが、すでに誰かが購入した後の新築ではない戸建ての事ですね。

新築戸建ての種類としては、注文住宅・分譲住宅(建売住宅)、そして建築条件付売地という選択肢があります。

本日はこの中の建築条件付売地について解説していきましょう。

建築条件付売地とは、指定の建築会社で建物を建築する事が条件となっている売地のことです。

売地の所有者の多くは不動産会社です。

反復継続して不動産を販売する場合には、宅建業の免許が必要になります。

その為、個人※が建築条件付売地を何回かに分けて販売する事は出来ません。

※宅建業の免許を持つ個人事業主は可能

建築条件付売地を契約した買主は、売主が設定した期限以内に、売主指定の建築会社と建築請負契約を締結しなければ、土地の契約そのものが白紙解約となります。

建築業者は、売主である不動産会社という事もありますし、あるいは売主と提携している建築会社という事もあります。

建築請負契約締結までの期限は、「3ヶ月」で設定されている事が一般的です。

それでは、なぜ不動産会社は土地を「建築条件付売地」として販売したいのでしょうか？

理由は、建物の取引をすることにより利益を得る為です。

売主自身で建築が取れれば、売上と利益が確保出来ますし、提携先の建築会社で建築が決まれば、その建築会社から建物紹介料を受領することが出来ます。

建築条件を付けないで土地を販売した場合は、利益を確保する為に、土地を安く仕入れなくてはなりませんし、安く仕入れられない場合は、土地の販売価格を高く設定しないと利益を確保出来ません。

土地の販売価格が高いと、買い手が付きづらくなります。

その為、不動産会社は土地を仕入れたら、土地の価格は高めに設定しないで、利益を確保しやすい「建築条件付売地」として販売するわけです。

勿論、建築会社が指定されていると、建築条件なしの売地より、買主が付きづらくはなります。

建築条件付売地のメリットは、下記の通りです。

→　分譲住宅(建売住宅)は、すでに建物が完成しているか、未完成であっても、すでに建築計画が決まっていて、建築内容の変更に対応してくれません。一方、建築条件付売地は、間取りや仕様を自分で選ぶ事が出来ます。

→　上述の通り、不動産会社は建築条件付売地として土地を販売した方が、利益の確保がしやすいです。

その為、建築条件付売地として販売する不動産会社は多いのです。建築条件なしの売地限定で土地探しをすると、なかなか希望のエリアに物件情報が出てきません。

→　建築条件付売地は、建築を依頼出来る会社が指定されているので、建築会社を悩む必要がありません。

というより、そもそも建築会社は選べないと悩めないと言った方が正しいかもしれません。

→　分譲住宅(建売住宅)で完成済みの物件の場合、建築の途中経過を確認する事が出来ませんが、建築条件付売地の場合は、建物のプランが決まってから建築請負契約を締結するので、着工から竣工までの状況を確認する事が出来ます。

→　建築条件付売地を不動産会社が仲介するということは、あくまでも土地の取引を仲介することです。

その為、建物価格分を合計した仲介手数料を受領していけません。

建築確認がとれていない物件を販売することはそもそも出来ない決まりとなっています。

【要注意】 

　悪質な業者は、建物価格分の仲介手数料を受領したい為、言葉巧みに契約書の差し替えを提案してきて、建築条件付売地を分譲住宅(建売住宅)の契約にすり替えようとする場合があります。

土地の契約時に、日付を入れないで建物の請負契約書へ署名押印させようとする業者もいます。

これらは、違法行為ですので、こういう提案をしてきたら、建築条件付売地の契約自体を撤回することをお勧め致します。

そういう業者は、自社の利益が第一義ですので、買主にとって不利益ですし、あとあとトラブルが発生する事が多いでしょう。

建築条件付売地のデメリットは下記の通りです。

→　建築条件付売地は、分譲住宅(建売住宅)に比べては、間取り・仕様が自由に選べるのですが、注文住宅のように細かく選んでいく事は出来ないことがほとんどです。

基本的には、標準の間取り・仕様が決まっていて、その枠内で決まらない場合は追加料金となったり、そもそも対応してくれません。

→　建築条件付売地は、期限内に建築請負契約を締結しなければ、契約自体が白紙となってしまいます。

期限の多くは「3ヶ月」です。3ヶ月のうちに、建築プランを決めて住宅ローンを固めないといけないとなるとけっこうタイムスケジュールはタイトです。

→　メリットでは建築会社で悩まないと解説しましたが、裏を返せば建築会社を選べないわけです。

例えば、設計をお願いしたい設計事務所があったりしても、対応がしてもらえません。

→　建築条件がついている為、もし建築請負契約が期限内に成立しなかった場合は、契約は白紙となり、不動産会社は仲介手数料を受領出来ません。その為、出来るだけ上手く建築請負契約がまとまるように動きます。

建築条件付売地を売主として販売する場合は、そもそも仲介手数料はかかりませんが、土地の売上と建物分の利益が確保できるように動くことになります。

→　先ほどメリットの所でお伝えした建物価格分の仲介手数料問題や、注文住宅並みの間取り・仕様を求めたりすると、こんなはずじゃなかったとトラブルになる事が多いです。

私自身も、他社で建築条件付売地を契約した方より、揉めているので相談にのって欲しいと言われ、アドバイスをしたことがあります。

建築条件付売地について解説してきました。

整理すると、建築条件付売地は、分譲住宅(建売住宅)に比べると、間取り・仕様が選べるが、注文住宅並みではない。

さらに、トラブルが多いので、仲介手数料や期限等の取引内容には特に注意しましょう。

極端に言うと、一般的な分譲住宅(建売住宅)を買って、間取りや仕様(壁紙の色くらい)の選択肢が少しあるくらいのものと思っていた方がトラブルにならないです。