江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは、「借地権付き戸建て」についてです。

参考にして下さい。

相場より安い物件を見つけた。

物件情報を見てみると、「借地権」という表記を発見！

そんな時の為に、借地権の物件を検討する時に把握しておくべき事を解説していきましょう。

借地権とは、簡単に言いますと、地主(貸主)から、建物を所有する目的の地上権・土地の賃借権のことを言います。

一般的には、土地の権利が「借地権」であれば、土地の権利が「所有権」の場合よりも価格は安いです。

物件情報を収集している時に、そこまで古くない建物なのに、相場より安い。

あるいは、新築物件なのに、極端に相場より安く、良く確認すると「借地権付き」となっていたりします。

例えば、相続時の土地評価額は、借地権については、所有権の30％～90％という評価となります。

所有権と借地権を比較すると下記の違いがあります。

・所有権は税金(固定資産税等)がかかり、借地権は地代がかかる。

・借地権には期限がある。

・借地権の手続きには、地主の承諾が必要である。

ランニングコストという観点で見てみると、土地を「所有権」として持つ場合、税金(固定資産税等)を納める義務があります。

一方で、「借地権」として持つ場合は、税金を支払う義務はありませんが、地主へ地代を支払う必要があります。

借地権には、契約期間があります。

更新ができる「普通借地」と、期間が経過した場合に契約が終了する「定期借地」というものがあります。

更新ができる「普通借地」の場合、更新料について、必ず事前に確認しましょう。

借地権者が、借地権付き建物を譲渡する場合、あるいは増築・新築をする場合には、地主の承諾が必要な場合がほとんどです。また、承諾料を支払う場合もありますので、こちらも事前に確認しましょう。

承諾料の相場は、譲渡の場合は「借地権価格の10％程度」、新築・増改築の場合※は「更地価格の3％程度」と言われています。

※新築・増改築の場合、旧建物が非堅固な建物で、新規の建物が堅固な建物だった場合は条件変更に当たり、別途、「条件変更承諾料」を請求される場合があります。

この借地のように、相場価格より安い物件には、必ず何らかの理由があります。

その他には、再建築不可・既存不適格・事故物件等です。

借地物件が相場より安いのは、所有権の物件よりも「流動性が低い」「人気がない」「資金調達の可能性が低い」等の理由があるのです。

しっかりとネガティブ情報として「借地としてのリスク」を説明されたうえでの購入であれば良いのですが、とにかく売る事が第一義の不動産事業者の場合、ネガティブ情報を開示しない事がありえます。

不動産エージェントは、買主の為の不動産代理人です。

買主の利益を第一義とする為、ネガティブ情報を積極的に開示します。

不動産購入を検討される方は、不動産バイヤーズエージェントを味方につけましょう。