江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは、「建て替えが出来ない土地」についてです。

参考にして下さい。

インターネット上で、物件を探していて、相場より安い土地・中古戸建の情報を見つけた！

土地代金が安ければ、予算的に注文住宅は厳しかったけど、土地代が安ければ、注文住宅も検討できるかも！？

建物が古く、建物の価値がつかない物件の場合、土地値だけで値付けされている物件があります。

その場合、建物を解体して、建替えを前提として販売されていたりします。

そんな時に注意して頂きたいのが、土地に接している道路の幅です。

相場より安い土地や中古戸建は、建築や建て替えがそもそも出来ない可能性があります。

なぜ、建築や建て替えが出来ないのか？

その理由として、建物を建築する際には、接道義務があるからです。

接道義務とは、建築基準法の規定により、建築物の敷地が、幅4メートル以上※1の道路に2メートル以上※2接していなければならないとする義務の事を言います。

都市計画区域と準都市計画区域内でだけの既定となり、都市計画決定されていない区域では、接道義務はありません。

※1　場所によっては、6メートル

※2　場所によっては、3メートル

接道義務が満たされていない場合の物件を「再建築不可物件」といいます。

相場より極端に安い物件は、チラシや販売図面の隅の方に、「再建築不可」と記載されているはずです。

記載がない場合もありますので、安すぎておかしいなと思ったら、不動産会社に確認が必要です。

建築基準法が施行される以前に立っていた建物は、現行の建築基準法を基に建築がされていません。その建物を取り壊して、建物を再建築するときには、現行の建築基準法が基になる為、再建築不可になってしまうのです。こういう状態を「既存不適格」と呼びます。

接道している道路の幅員が４メートル未満の場合でも、「敷地のセットバック」を行うことで、再建築が出来るようになる場合があります。

このような道路を「2項道路」（法42条2項道路・建築基準法の42条2項から）・「みなし道路」と呼びます。

「敷地のセットバック」とは、土地が接している道路が4メートル未満（2項道路）の場合、道路の中心線から2メートルの位置まで後退（セットバック）させる事です。

後退部分は建築面積に含める事が出来ませんので注意が必要です。

塀等の外構も設置してはいけません。

なお、片側が川・崖の場合は、川・崖側の道路境界線から4メートルのところまで敷地をセットバックしなければなりません。

安い物件には安い理由があります。

再建築不可・既存不適格の場合、セットバックで解決する事が出来ますが、セットバックをすれば、敷地面積が減少しますので、再建築の際の建築面積が小さくなります。

あるいは、事故物件であったり、なんらかの心理的瑕疵があるかもしれません。

借地権付きの戸建も相場より安いですが、検討する際には注意が必要です。

借地権付き建物の購入を検討する際の注意点はこちら

重要な事は、信頼できる不動産会社を味方につける事です。

売る事を第一義としている不動産会社の場合、ネガティブ情報を開示してくれない可能性があります。

不動産購入をする際には、物件探しの前に、不動産会社探しをする事をお勧めします。

不動産会社の選び方参考記事はこちら