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令和の不動産購入は立地適正化計画を知っておこう

立地適正化計画

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

本日のテーマは、「立地適正化計画」についてです。

参考にして下さい。

人口減少時代は立地適正化計画が鍵

日本の将来推計人口

令和時代は、人口の減少がより深刻になっていく事が予想されます。

あくまでも推計ではありますが、上記図によると、人口は、2015年に約12,700万人、2030年には約12,000万人、2040年には約11,000万人、2050年には約10,000万人、2065年には約8,800万人になっていくと予想されています。50年間で約30%減少していくわけです。

 

さらに、生産年齢人口である15~64歳に目を向けてみますと、2015年の約7,700万人から2030年では約6,900万人に減少し、50年後の2065年には約40%減少し、約4,500万人になってしまいます。

 

人口が減り、社会を支えている生産年齢人口が減少していくのが令和時代なのです。

立地適正化計画とは?

国土交通省のホームページによると、立地適正化計画の創設は下記のように解説されています。

 

我が国の都市における今後のまちづくりは、人口の急激な減少と高齢化を背景として、高齢者や子育て世代にとって、安心できる健康で快適な生活環境を実現すること、財政面及び経済面において持続可能な都市経営を可能とすることが大きな課題です。こうした中、医療・福祉施設、商業施設や住居等がまとまって立地し、高齢者をはじめとする住民が公共交通によりこれらの生活利便施設等にアクセスできるなど、福祉や交通なども含めて都市全体の構造を見直し、『コンパクト・プラス・ネットワーク』の考えで進めていくことが重要です。

 このため、都市再生特別措置法が改正され、行政と住民や民間事業者が一体となったコンパクトなまちづくりを促進するため、立地適正化計画制度が創設されました。

要約すると

少子高齢化社会の街づくりは、快適な生活環境を実現するために、医療・福祉・商業施設と住居をまとまって立地させ、交通手段も高齢者をはじめとする住民に配慮し、利便性の高くする為に、都市全体の構造をコンパクトに見直ししていくという制度です。

コンパクトな街づくり

都市機能誘導区域と居住誘導区域

都市機能誘導区域と居住誘導区域

立地適正化計画では、「コンパクトシティ+ネットワーク」が鍵です。都市機能誘導区域と居住誘導区域を分ける事によって、都市全体として、効率的な街づくりを目指します。

 

都市機能誘導区域は、医療・福祉・商業施設などの都市機能増進施設の立地を誘導すべき区域です。

一方、居住誘導区域は、住民が住む区域です。

この二つの区域を、しっかりと地域公共交通で結びネットワークを形成するのです。

 

現在、地方によっては、公共交通が通っておらず、陸の孤島と化している地域も散見されます。

そういった地域は、居住誘導区域からは外されてしまい、公共交通だけではなく、ライフラインである水道・下水道、電気の維持さえもされなくなる可能性があります。

 

現実に住んでいらっしゃる方には、残酷な話ではありますが、現実的に考えて、人口が減少し、財政が苦しくなる中では、どうしようもない事なのです。

旧来型とコンパクトシティを比べてみる

旧来型の街づくり

旧来型の街づくりでは、市街地が拡散しており、公共交通空白地帯が出来てしまっていました。いわゆる「陸の孤島」と言われてしまう地域です。

例え、公共交通が通っていても、運行回数の頻度は低く、利便性が悪い為、高齢者もマイカーが主要な移動手段です。

 

人口が減少していく中で、市街地が拡散していると、公共交通の利用者は減少していき、そうなると公共交通事業者の経営は悪化していきます。その結果、公共交通サービスの水準は低下していくという「負のスパイラル」となっていきました。


コンパクトシティ

立地適正化計画によるコンパクトシティでは、市街地の拡散を抑制して、公共交通沿線に居住を誘導していきます。

 

都市機能誘導区域に、医療・福祉・商業施設を設置して、公共交通沿線に居住区域を誘導、拠点間を結ぶ交通サービスを充実させます。

公共交通を利用しない現役世代の為には、駐輪場を設置して、自転車の利用環境を整備しておきます。

 

公共交通沿線ではないエリアには、コミュニティバスやその拠点の整備、さらにはデマンド型乗合タクシーを導入し、公共交通事業者の経営の悪化を防ぎます。

 

拠点エリアを中心とした循環型の公共交通事業者の経営交通ネットワークを形成することで、持続安定的な公共交通事業を確立し、都市機能の持続可能性が確保されるのです。


令和の不動産購入と立地適正化計画のまとめ

人口が減少していく令和時代での不動産購入では、立地適正化計画を知っておかなければなりません。

検討している物件は、

立地適正化計画が作成されているのか?

都市機能誘導区域なのか?居住誘導区域なのか?

人口の推移はどうなのか?

 

不動産の資産価値の90%は立地によって、決定されます。

 

弊社、江戸川不動産情報館が開催している「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」では、立地適正化計画についても解説しています。

無料で、売り込みは一切ありませんので、不動産購入を検討している方は、お気軽にご参加ください。

 

ご不明な点等ございましたら

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