江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、住宅購入準備シリーズ「希望の物件が見つかった時の準備」について解説していきましょう。

キーワードは「住宅ローン事前審査」です。

参考にして下さい。

初めて不動産を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用します。

という事は、住宅ローンの審査が通らなければ、購入が出来ないという事です。

弊社、江戸川不動産情報館では、不動産購入を検討している方には、まず最初に、資金計画・ライフプランニングを受けて頂きます。

現在の家庭の収支状況、そして、これからのライフイベントを踏まえて、毎月の不動産関連の支払いはどれくらいにすべきかを「見える化」します。

不動産を所有する事で必要になってくる将来の諸費用も一緒におさえて頂きます。

その次のステップは、住宅ローンの事前審査です。

思い描いた資金計画・ライフプランを実行する為には、住宅ローンの借り入れが必要だからです。

出来れば、物件を探し始める前に、住宅ローンの事前審査はおわらせておいた方が良いです。

不動産を購入する際には、申し込みの際に、買付証明書というものを売主側へ提出します。

買付証明書とは、買主側の希望条件、購入価格、引き渡し時期、住宅ローンの利用有無等々を書面化して売主側に伝えるのです。

そこから、諸条件をすり合わせていき、価格の交渉等々が纏めると、契約となります。

住宅ローンの事前審査が通っていないと、買付証明書を提出しても、契約に進めない事が多いのです。

一般的な不動産契約では、住宅ローン特約というものがあります。

これは、万が一、住宅ローンの審査が否決の場合、契約自体を白紙解約とする特約です。

勿論、白紙解約ですから、支払った手付金も全額返ってきます。

この住宅ローン特約、売主側にとっては、これはリスクなのです。

住宅ローン審査が否決の場合、買主は、今までの労力、契約書の印紙代は返ってきませんが、手付金は返ってくるので、金銭的には、数万円の損害です。

一方、売主側は、契約を結んでから、否決になり白紙解約になるまでの期間、別の買主との契約が出来ません。

この機会損失は大きいですね。

その為、ほとんどの仲介会社は、申込の段階で、住宅ローン事前審査が承認されているかを確認してきます。まだ、未承認の場合は、「承認後に、申込をして下さい」となるか、「仮に受付はしますが、他の申込があった場合、優先権はありません」となります。

最近では、ネットで住宅ローンの事前審査を受けている金融機関も増えてきました。

気軽に、とても簡単に受けられるので、利用された事がある方もいらっしゃる事と思います。

しかし、このネット審査では、契約を進めてくれない事が、ほとんどなのです。

ネット審査は、気軽な反面、確度が低いと言われている為です。

事前審査では、あくまでも仮承認しか得られません。

三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行等のメガバンクや千葉銀行・京葉銀行等の地銀の事前審査を通過していれば、契約を進めてくれる事が多いですが、ネット審査だけの場合は、先に進めません。

フラット35の場合は、事前審査が比較的通りやすい為、本審査の承認が要件となります。

意外と知らない方が多いのですが、物件が確定していなくても、本審査は受ける事が出来ます。

本審査後、物件が変わったり、融資金額が増額されたりして、条件が変わった場合は、再審査が必要ですが、一度、本審査承認の実績があれば、売主側も安心してくれて、契約を進めてくれる事が多いです。

事前審査の承認がなくても、契約を進めてくれるケースも実際にはあります。

しかし、せっかく契約までこぎつけたのに、契約後に解約するのは、とても精神的に辛いですよね。

希望条件にピッタリハマる物件って、意外とないものです。

苦労して、見つけた物件。

いうなれば、惚れた物件なわけです。

それが、目の前で、やっぱり駄目でしたとなるわけです。

この残念な結果にならないように、住宅ローンの事前審査を、必ず物件探しの初期段階で受けておきましょう。

・住宅ローンの事前審査の承認がない場合、契約が出来ない事が多い。

・ネット審査・フラット35の事前審査は、確度が低い為、本審査が必要である。

・契約後の住宅ローン特約による白紙解約は、売主買主双方にとってとても辛い事である。

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