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不動産の資産価値はどう決まるの?

不動産の資産価値・決定要因は?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

本日は、令和の不動産購入シリーズ番外編その2「資産価値の決定要因」編です。

参考にして下さい。

リセールバリューと資産価値

「リセールバリュー」という言葉をご存知ですか?

「リセール」とは、「再販する」という意味、「バリュー」とは「価値」という意味です。

 

「リセールバリュー」とは、「将来、売却する時の資産価値」という意味となります。

将来の資産価値の決定要因とは?

将来の事は、誰にもわかりません。

例えば、30歳の時に、新築マンションや新築戸建を購入したとしましょう。

 

その後、10年、15年が経過してライフスタイルが変化して、不動産の住み替えをしようと思った時、動きがとりやすい不動産を購入していたのか?

 

売却しようと思ったら、住宅ローンの残債が残っており、貯金を切り崩さないと売却が出来ない。

その為、仕方なく、住み続ける。その後、さらに10年が経過して、子供達が独立、夫婦二人では、部屋数が多いし、持て余すから、もう少し、面積が小さくて構わないから、駅近くに住み替えたいと思い、売却を検討するも、まだ住宅ローンの残債が足かせに…。

リセールバリューの決定要因とウエイト

リセールバリュー(将来売却時の資産価値)の決定要因とウエイト(比率)は下記の通りです。

 

・広域立地:都心vs. 郊外人気住宅地か否か【60%】

・狭域立地:駅前~駅近物件vs. 駅から離れている【30%】

・物件スペック:専有面積や階数、環境の良し悪し等【5%】

・個別要因:物件の仕様・設備、特筆すべき条件【5%】

 

リセールバリューの決定要因の90%(広域立地60%+狭域立地30%)は「立地」「土地」である。

物件のスペックや仕様は将来の資産価値への影響は少ない

上記の通り、リセールバリューの決定要因のウエイトは、「立地」「土地」なのです。

物件のスペックや仕様は、新築時やリフォーム時には価値を持ちますが、5年・10年経過すると、当然、劣化していき、販売されている最新の設備は、日々、進化しているのです。

 

余程の事がない限り、急激に「土地」や「立地」の価値は変りません。

余程の事とは、最寄りの駅がなくなったり、地震等の災害が起こり、資産価値がなくなってしまう。

こういった事が起きた場合、物件のスペックや仕様は、そもそも意味を持ちませんね。

築10年の中古マンションの価格維持率

築10年経過した中古マンションの価格維持率

水色のエリアが、価格が変わらないか、値上がりしているかのエリアとなり、青色が70%以上を維持しているエリア緑色で60%オレンジ色で50%赤は50%未満です。

 

築10年で都心部ですと、70%以上を保持しておりますが、都心を外れてしまうと、60%を切ってしまうのが現実なのです。

これが、「広域立地」による違いとなり、「広域立地」は価格決定要因の60%を占めるわけですから、あとの40%が良かったとしても、資産価値としては、厳しいわけです。

リセールバリューと資産価値のまとめ

・リセールバリューの決定要因の90%(広域立地60%+狭域立地30%)が「立地」「土地」である。

・都心部から離れ、駅から10分を超えてしまう物件は、将来、資産価値を維持するのが厳しいというのが現実である。

 

これからの住宅選びは、「リセールバリューを考える」すなわち「売却(出口)を考えた住宅購入」をするには、資産価値が下がりにくい「立地」を選ぶ必要があるわけですね。

 

明日は、不幸な住宅双六(すごろく)をご紹介致します。

 

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