江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(こんのひでき)です。

本日は、改正宅建業法が施行されて1年が経過、インスペクション(建物状況調査)の運用についてのお話です。

中古物件を検討されているお客様は、おさえておきたいお話です。

参考にして下さい。

2018年4月の改正宅建業法施工で、インスペクション(建物状況調査)の関する情報提供について義務化されました。

具体的には、

1）媒介契約時にインスペクション(建物状況調査)あっせんの有無を表示する（有の場合は実際にあっせんを行う）

2）重要事項説明書にインスペクション(建物状況調査)結果報告書の有無を表示（有の場合は内容を説明する）

3）売買契約書に売主・買主双方が確認した事項の有無を表示となります。

買主の立場からすれば、売主が売却を決めた際にインスペクションを実施していれば、そのインスペクション結果報告書を、購入判断の材料として利用できる為、とても検討しやすい物件と言えます。

一方、売主の立場から見てみると、問題なのは、売主が能動的にインスペクションを実施する理由が薄いという点です。インスペクションの実施は義務ではありません。ですから実際に実施しているケースが。まだまだ少ない為、インスペクションを実施していなくても不動産取引は成立します。

費用をかけてインスペクションを実施しても、高く売れるわけでも、早く売れるわけでもありません。多少の値下げで面倒な手続きをやらなくても良いなら、その方がメリットがあると考えてしまっても仕方がない状況です。

買主側でインスペクションを実施しようとすると、スケジュールがかなり厳しくなります。

住宅購入判断材料として活用するには、「不動産売買契約前」のインスペクションが必要です。

インスペクションの結果を待つ間に。他の人に物件が売れてしまうというリスクを負います。

先に述べた改正宅建業法で見ても、売買契約前にはインスペクションを実施しておくべきという制度設計なのですが、どうも実際の不動産市場とのギャップを感じます。

インスペクションの目的も、正しく伝わっていないケースが多いように思えます。

中古物件なので、検査を行うと何かしらの不具合が見つかります。

インスペクションは、現在時点で不具合の有無を判断するのではなく、少し長い目で見て改修が必要かどうかを判断するプロセスです。

「検査で不適合が出なければ良い」のではなく、10年、15年とこれから長く住んでいく上で、今のうちに手を入れておいた方が良い箇所がないかを判断することが大切です。

実際に住宅購入を行う場合、住宅ローンという低金利のローンを組むことができます。金融機関にもよりますが、ある程度のリフォーム費用を住宅ローンとして含めることができる商品もあります。

住宅を取得してしまうと、リフォームの為の資金を借りるのは少し難しくなります。少なくとも住宅ローンレベルの金利でリフォームローンを借りることはできません。

悪くなったらその時考えようでは、遠くない将来にリフォーム資金で頭を悩ませることになります

少なくとも住宅購入時に、まとめて出来る改修工事がないかの確認くらいは行っておいた方が良いでしょう。

インスペクションの目的は改修工事です。

検査だけでは何も解決できません。

問題点を確認し、必要な対策を行うことが大切です。

※既存住宅状況調査で不適合がない物件は、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる可能性が高いです。既存住宅売買瑕疵保険は、住宅のトラブルに備える消費者保護の制度です。