資産価値を重視した住宅購入

住宅は一生に一度の大きな買い物と言われます。一所懸命働いて住宅ローンを返済し、完済した頃には家はボロボロ、売っても二束三文…。これからの人口減・家余り時代においては、二束三文でも買い手がつかない結果も考えられます。これでは確かに二度・三度と家を買うことはできません。

もしも中古戸建・中古マンションが買った価格で売れるとしたらどうでしょう。住宅ローン返済は「資産の積み立て」になります。これはバブル期のような夢の話ではありません。現実的に選択可能な資産防衛手段です。

AさんとBさん、2人のストーリーをご紹介しましょう。

Aさんは、新築マンションを4,000万円で購入しました。15年間住んで、2,100万円で売却。

これは、1,900万円で15年間住んだことになり、月々のコストは10.5万円。

金利2.5%、30年間ローンを組んでいたため、売却時に2,490万円の残高があり、400万円程度残債が残ってしまいました。そこで、貯蓄から残債分の約400万円を持ち出ししました。さらに、売却にともなう諸費用約80万円もかかります。これが「消費する家」です。

一方、Bさんは、Aさんのマンションを2,100万円で購入し、500万円のリフォームを実施し、15年間住んで、2,000万円で売却しました。600万円で、15年間住んだことになりますから、月々のコストは3.3万円。Aさんと同じ条件でローンを組んでいましたが、売却時の残債は1,620万円。2,100万円から1,620万円を返済、さらに、不動産の売却に伴う諸費用約80万円も売却金額の中から支払う事が出来て、手元に約400万円が残りました。これが「貯金になる家」です。

ここで言う「消費する家」は新築戸建・新築マンション購入の典型的な事例で、「貯金になる家」は中古戸建・中古マンション購入の典型的な事例です。消費する家は残債の影響で住み替えが困難であるのに対し、貯金になる家は残債がないので、住み替えしやすいという点でも大きな違いがあります。

住宅業界ではよく「新築と中古どちらがいいですか？」という質問をします。答えは簡単です。誰しもお金があるなら新築に住みたいものです。「消費する家と貯金になる家どちらがいいですか？」と問われればいかがでしょう。これも答えは明確です。誰もが「貯金になる家がいい」と答えるでしょう。

新築は購入金額の10％～20％を購入時に瞬間的に毀損し、マンションは築15年、戸建ては築20年にかけて物凄い勢いで資産価値を減らしてしまう、実に贅沢な買い方です。

また、住宅の資産価値はある程度の年数で底を打ち、以降はならだかに推移することもわかっています。残念ながら現在の住宅業界は「消費する」買い方に消費者を誘導しているのが現実です。

しかし、資産価値が維持しやすいエリアを事前に選択していればその限りではありません。

ちなみに、2014年以降、中古マンションの相場は上昇しています。

あくまでも平均値ではありますが、2013年から2019年にかけて東京23区の中古マンションの㎡単価は約30％増加しています。

【参考サイト】

（公財）不動産流通推進センター「不動産ジャパン」

https://www.fudousan.or.jp/topics/2002/02_2.html

勿論、立地や築年数を考慮して個別に分析する必要がありますが、全体の相場の上昇があり、必ずしも上記のような価格の下落とはなっていないのが実情なのです。

しかしながら、2014年以降に続いてきた上昇傾向はいずれ必ず止まる時がくるでしょう。

資産価値が上昇あるいは維持していくエリアもあると思いますが、人口減少・少子高齢化を迎えている日本においては、しっかりとエリアの選定を行わないと「消費するマンション」を掴んでしまう可能性がありますので注意しておきたいところです。

住宅購入のタイミングは、今後の人生を左右する大きな岐路に立っていると言っても過言ではありません。

資産防衛として中古住宅の検討は有効な手段です。

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